Améliorer le processus de programmation de vos bâtiments et optimiser leur utilisation

Un bâtiment n’est pas seulement un objet technique. C’est un système dans lequel entrent en interaction des acteurs (usagers, utilisateurs), des fonctions (service rendu, activité hébergée, métiers), et les espaces qui le composent. La qualité d’usage du bâtiment vise à trouver le meilleur compromis entre ces trois éléments, au service des intentions du maître d’ouvrage.

Il s’agit d’une approche transversale, intégrant de nombreux enjeux tels que la fonctionnalité et la flexibilité des espaces, le confort, l’accessibilité, l’entretien, la maintenance, la sécurité, la sûreté...

Elle se réalise à toutes les étapes du projet et à toutes les échelles, du bâtiment au patrimoine immobilier.

Dans un contexte budgétaire de plus en plus contraint, veiller à la qualité d’usage est essentiel pour tous maîtres d’ouvrage et gestionnaires. Un bâtiment mal conçu se traduit par des coûts pour ses occupants (inconfort, baisse de productivité et de la qualité du service rendu) et pour le maître d’ouvrage (baisse de la valeur marchande, travaux de reprises nécessaires, coûts d’exploitation et de maintenance).

Par ailleurs, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte vise la division par 4 des émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 et la réduction de la consommation énergétique finale de 50 % en 2050 (par rapport à la référence 2012). Or, le bâtiment est un secteur à enjeu puisqu’il représente près de la moitié de la consommation énergétique globale. Réduire l’empreinte environnementale des bâtiments passe par des investissements (travaux, nouveaux équipements…) mais également par une meilleure utilisation, une gestion et une optimisation du patrimoine bâti. La prise en compte de l’usage est alors essentielle dans la mise en place de démarches associant de manière intégrée des actions relevant de l’utilisation, de l’exploitation et de la maintenance, avec une implication forte des occupants.

Assurer des prestations et des services sur trois grands axes

Le Cerema travaille depuis plus de 15 ans sur la thématique de la qualité d’usage des bâtiments. La formalisation du concept et la mise au point d’une méthode d’analyse permettent de répondre à différents objectifs :

Intérieur bâtiment

Alimenter le processus de programmation

Le Cerema réalise des évaluations de qualité d’usage par typologie d’équipements. S’appuyant sur l’analyse des espaces et des fonctions, des visites, des observations et des entretiens, il s’agit d’évaluer l’adéquation de la conception avec les pratiques et usages de tous les occupants (usagers, personnel, prestataires d’entretien, de maintenance...). Ces évaluations permettent ainsi de tirer des enseignements sur les enjeux spécifiques à chaque type d’équipement, les bonnes pratiques et les dysfonctionnements, afin d’améliorer le processus de programmation par une meilleure formulation des exigences du maître d’ouvrage.

Le Cerema a ainsi réalisé de nombreux ouvrages capitalisant cette connaissance, et travaillé à la réalisation de référentiels de programmation d’équipements publics pour le compte du Ministère de l’Intérieur notamment.

Optimiser l’utilisation du bâtiment

Par son approche globale du bâtiment, la qualité d’usage améliore l’utilisation du bâtiment, en répondant à des enjeux de performances économiques et environnementales.

Le Cerema réalise des diagnostics d’utilisation sur tous types de bâtiments, afin :

  • D’identifier les insatisfactions des occupants par rapport à un bâtiment ;
  • D’améliorer la fonctionnalité des espaces et donc contribuer à une meilleure productivité.

Par ailleurs, la qualité d’usage contribue également à relever le défi de la transition énergétique et écologique.

En effet, en s’intéressant aux attentes, contraintes et besoins des utilisateurs du bâtiment dans toutes leurs composantes (salariés, usagers/clients, techniciens en charge de l’entretien et de la maintenance), le Cerema propose des démarches environnementales participatives et efficaces, tout en optimisant les charges d’exploitation.

S’appuyant sur les apports les plus récents des sciences humaines et sociales (freins et leviers au changement, notamment ) et sur ses propres méthodes, le Cerema a ainsi mené des démarches intégrant :

  • Une compréhension des pratiques des occupants ;
  • Une analyse du bâtiment et de ses équipements ;
  • Une implication des occupants (la sensibilisation seule ne conduit pas au changement).

Gérer son patrimoine immobilier

Le Cerema a développé des méthodes permettant de qualifier et quantifier la qualité d’usage des bâtiments qui composent un parc immobilier. En complémentarité avec des diagnostics techniques, ils alimentent ainsi des stratégies immobilières, en alliant optimisation des surfaces et amélioration de la fonctionnalité.