Pourquoi une journée sur les stratégies foncières ?
La question foncière est aujourd'hui au cœur des enjeux d'aménagement. Dans un contexte de sobriété foncière renforcée, d'impératifs de réduction de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers, et de transitions démographique et climatique, tous les territoires — urbains comme ruraux, tendus comme détendus — ont intérêt à se doter d'une stratégie foncière. C'est le message fort qui a ouvert cette journée.
Car une stratégie foncière, ce n'est pas un rapport de 100 pages ni un exercice purement technique ou politique. C'est avant tout une démarche pour organiser et prioriser la mobilisation du foncier, en lien direct avec le projet de territoire : repérer les fonciers à enjeux, décider des actions adaptées et les ajuster au fil du temps. Une démarche que tous les territoires mettent en œuvre à leur manière, souvent sans le savoir.
Cette CTT s'inscrit également dans le prolongement des récentes élections municipales, offrant une fenêtre pertinente pour questionner des démarches en cours ou engager de premières réflexions foncières au service d'un projet de territoire.
La matinée : quatre retours d'expériences, quatre territoires, une même conviction
La DDT de l'Oise : faciliter la stratégie foncière des collectivités rurales
Après une introduction de la journée par Olivier Dupré, la matinée a débuté par une intervention d’Aloïs Clavier de la Direction Départementale des Territoires de l'Oise, qui a présenté une expérimentation originale visant à faciliter la stratégie foncière des collectivités rurales. Le constat de départ est lucide : les communes rurales manquent souvent d'ingénierie pour aborder la question foncière.
De plus, les connaissances sur les sols et les gisements fonciers du tissu urbain sont insuffisantes, et il existe une déconnexion persistante entre planification urbaine et action foncière opérationnelle. Face à ce constat, la commission de conciliation des documents d'urbanisme de l'Oise a souhaité faciliter la gestion durable du sol aux collectivités en manque d'ingénierie, et inciter ces dernières à changer leurs pratiques via la mise en place d'une bonification de la dotation générale de décentralisation (DGD).
La DDT de l'Oise, en lien avec l’Établissement public foncier local des territoires Oise et Aisnes (EPFLO), a conçu un projet d'aide à la décision pour concilier aménagement et préservation des sols, expérimenté sur la commune de Cires-lès-Mello (3 989 habitants). Ce partenariat a bénéficié également d’un comité d’experts composé de partenaires impliqués dans la gestion durable des sols : Agence régionale de la biodiversité, OFB, DREAL, Association des urbanistes de l’Oise, Conseils de l’État, Agence d’urbanisme Oise-les-Vallées, CAUE 60, SAGE de la Basse Automne, Commissariat Générale au Développement Durable, CPIE des Pays de l’Oise, PNR Oise-Pays de France, Picardie Nature. La démarche s'articule en quatre étapes : mobiliser les données disponibles, les intégrer dans une vision multifonctionnelle du sol, prioriser les enjeux, puis traduire ces priorités en actions concrètes.
Les impacts attendus de cette démarche :
- faciliter une approche qualitative des sols et optimiser l'existant : passer d'une vision 2D (surface) à une vision 3D (profondeur), intégrant la qualité des sols et les services écosystémiques ;
- renforcer le lien planification / action : intégrer les outils dans les documents d'urbanisme et les actions concrètes ;
- améliorer la prise de décision : fournir un calendrier clair des opérations.
L'Agence d'Urbanisme et de Développement de l'Artois : SCoT, densification et hubs de mobilité
La matinée s'est poursuivie avec l'intervention de Matthieu Hugot, de l'Agence d'Urbanisme et de Développement de l'Artois (AULA), qui a présenté les réflexions conduites sur l'articulation entre SCoT, densification urbaine et hubs de mobilité, dans le contexte du projet de Service Express Régional Métropolitain (SERM) des Hauts-de-France.
Le contexte est structurant : le SERM représente un véritable choc d'offre en matière de transports — fréquences accrues, trains en heures creuses, amplitude horaire élargie, service incitatif le week-end — qui crée un enjeu majeur pour les SCoT, les PLUiH et les projets urbains autour des gares. Pour l'AULA, ce n'est pas une réflexion nouvelle : le lien entre urbanisme, mobilité et intégration des friches est un processus itératif engagé dès 2008, avec l'approbation du premier SCoT de l'Artois, qui posait déjà le principe de "penser le développement urbain en lien avec la desserte en transports collectifs". Depuis, cette approche s'est progressivement enrichie : premières études AEU en 2009 (avec, à la clé, la préservation de 250 hectares de plaine agricole), intégration dans le PDU approuvé en 2015, démarches de type contrat d'axe entre 2014 et 2016, et généralisation aux assistances-conseils aux collectivités.
Le SCoT de l'Artois (Projet d'Aménagement Stratégique de 2024) traduit aujourd'hui ces principes en obligations opposables, en définissant trois niveaux de polarité urbaine assortis de densités minimales différenciées.
Le Document d'Orientation et d'Objectifs (DOO) fixe ainsi des seuils précis : 70 logements par hectare autour des hubs de mobilité du pôle structurant (Béthunois), 40 logements par hectare autour des hubs des pôles intermédiaires, et 20 logements par hectare dans les communes durables. L'AULA a illustré ces densités à partir de projets récents réalisés sur le territoire, montrant que ces niveaux sont atteignables — y compris dans des contextes de pôles intermédiaires — en mixant individuel mitoyen et petit collectif, et que certaines réalisations atteignent des densités comparables à celles pratiquées sur la métropole lilloise.
La démarche s'applique concrètement aux principales gares du territoire, avec la définition d'un périmètre théorique de réflexion de 800 mètres (soit 10 à 15 minutes à pied). Ce périmètre est ensuite adapté en fonction des formes urbaines existantes et du contexte local : zonages existants, effets de coupure, nuisances sonores, pollution des friches, trame verte et bleue. Le croisement avec l'observatoire des friches de l'AULA (2024-2025) permet d'identifier et de caractériser les gisements fonciers aux abords des gares, d'évaluer leur potentiel de mutabilité et de reconversion (développement urbain, activités économiques, revégétalisation, photovoltaïque), et de tester des capacités de logements en cohérence avec les densités prescrites par le SCoT.
Cette démarche illustre comment un document de planification peut dépasser la simple prescription de densités pour devenir un outil opérationnel d'aide à la décision, en fournissant aux collectivités et aux EPCI une lecture fine des potentialités foncières autour des nœuds de mobilité. Elle souligne toutefois que la réalité des sites et des marchés immobiliers locaux doit toujours être mise en perspective avec les objectifs théoriques : la densification autour des gares ne se décrète pas, elle se construit dans la durée, en articulant planification, connaissance du foncier et dialogue avec les acteurs du territoire.
La Communauté d'Agglomération de la Porte du Hainaut : une stratégie foncière globale à l'échelle d'un territoire
Martin Bocquet et Léa Cuzzucoli, de la Communauté d'Agglomération de la Porte du Hainaut (CAPH), ont présenté leur retour d’expérience quant à l'élaboration d'une stratégie foncière globale à l'échelle d'un territoire intercommunal. Ils ont souligné d'emblée le peu d'exemples documentés de stratégies foncières à cette échelle, ce qui a conduit la CAPH, en lien avec le bureau d’études Explicités à démarrer par le diagnostic des espaces densifiables, prévu par le PLUi.
Le contexte est exigeant : le SCoT du Valenciennois impose une division par trois de la consommation d'espaces entre 2021 et 2031, le PLH fixe un objectif de 600 logements par an, et les disponibilités foncières en zones d'activités sont faibles. Face à ce triple défi, la CAPH a engagé une démarche structurée, démarrée par un diagnostic des espaces densifiables.
Ce diagnostic s'est appuyé sur deux vagues d'ateliers avec les communes du territoire, accompagnées par un bureau d'études. La première s'est tenue à partir d'un plan vierge, en présence des services techniques communaux ; la seconde a travaillé sur un plan "pré-rempli" à l'aide des fonciers déjà identifiés, en présence des DGS et des maires. Pour chaque territoire (environ 15 communes), la démarche suivait un déroulé structuré : présentation du contexte ZAN, travail sur plan avec les communes, puis capitalisation dans le SIG de l'agglomération. Ce retour d'expérience a mis en évidence le besoin d'un accompagnement pendant les ateliers et l'importance de guider les élus : il est plus facile de réagir à une proposition que de lister les fonciers de mémoire. Ce diagnostic a permis d'identifier 700 fonciers mutables représentant 22 hectares de potentiel nouveau.
Grâce à une méthode de scoring rigoureuse, basée sur des critères déterminés en réunion de groupe projet et lors d'entretiens avec les différents services opérationnels (habitat, développement économique, éco-responsabilité), notamment la dureté foncière, des ateliers ont permis d'appréhender le scoring et de déterminer un projet en fonction des caractéristiques de chaque foncier. 100 fonciers stratégiques ont été retenus pour faire l'objet d'actions prioritaires et définir une stratégie de maîtrise foncière ciblée.
Un catalogue d'outils en cinq catégories a été constitué pour accompagner la mise en œuvre :
- la maîtrise foncière (DUP expropriation, DUP travaux, DUP ORI, DUP réserve foncière, état d'abandon manifeste) ;
- les portages opérationnels (concession d'aménagement, ZAC, ZAD, Projet Partenarial d'Aménagement, Projet Urbain Partenarial, concession de redynamisation commerciale) ;
- les valorisations stratégiques de long terme (bail réel solidaire, bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation, bail commercial d'utilité sociale) ;
- les outils réglementaires et de zonage (ORT, PPAG, ZPR, ORE, ORUS) ;
- les structures de portage (SEM/SEMop, SPL, foncières, OFS). Des fiches outils ont été produites pour chaque dispositif.
Pour autant, si cette stratégie foncière s'impose comme un levier précieux pour structurer et accélérer la capacité d'action de la collectivité, elle ne constitue pas une solution unique ou miracle face au défi du Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Pour garantir l'efficacité de l'acquisition foncière, il est désormais indispensable de dépasser le traitement au cas par cas pour engager un travail systématique et planifié à l'échelle du territoire. Sa réussite opérationnelle reste tributaire d'un fort investissement technique et politique de la part des élus, indispensable pour surmonter la complexité d'un foncier souvent très morcelé et arbitrer efficacement les priorités d'intervention au regard des ressources mobilisées. La difficulté à prioriser les fonciers et à gérer les multiples sollicitations constitue en effet l'un des principaux défis identifiés par la CAPH.
La Ville de Laon et la Communauté d'Agglomération du Grand Soissons : appuyer les stratégies foncières
La matinée s'est conclue avec l'intervention de Romain Cadot, du Cerema, qui a présenté deux missions d'appui menées auprès de villes moyennes de l'Aisne : le Grand Soissons et Laon. Ces deux territoires, aux profils distincts mais confrontés à des enjeux fonciers similaires, ont bénéficié d'un accompagnement dans un contexte de ressources en ingénierie limitées et d'absence d'outillage préexistant en matière d'observation foncière.
Le contexte est exigeant : le Grand Soissons est simultanément engagé dans l'élaboration de son PLUi, la finalisation de son PLH 2023-2028 et le lancement d'un nouveau SCoT à l'échelle du PETR du Soissonnais et du Valois, avec un appui financier de la DDT de l'Aisne conditionné à une vigilance forte sur la sobriété foncière. De son côté, la Ville de Laon, inscrite dans le Programme Action Cœur de Ville, s'appuie sur des partenariats avec l'ANCT et le Cerema pour intégrer les exigences de sobriété foncière et de transition écologique dans ses politiques d'aménagement.
Face à ce double défi, la démarche s'est structurée autour de deux volets complémentaires.
Le premier, un volet observation regroupant notamment une formation à l’outil Urbansimul, la création d’un cercle personnalisé et partenarial réunissant EPCI, communes, DDT, EPF et SCoT et l’ajout de données locales spécifiques (opérations PLH, OCS2D, zonages archéologiques, zones humides, sites BASIAS/BASOL, zones d'activités, bâtis informels…).
Le second, un volet évaluation et caractérisation du potentiel foncier, a permis d'identifier de manière exhaustive les opportunités foncières (bâti, friches, terrains densifiables, terrains nus) et de les qualifier selon une grille de scoring multicritères. Elle s'appuie sur trois grandes familles d'indicateurs :
- les indicateurs d'environnement, qui évaluent la compatibilité du site avec les enjeux de transition écologique et de résilience territoriale : exposition aux risques naturels et technologiques, présence de zones humides, de captages ou de biodiversité remarquable, contraintes patrimoniales, accessibilité en transports en commun…
- les indicateurs de fluidité et de dureté foncière, qui mesurent la facilité ou la complexité à mobiliser le foncier : type de propriétaire (public, privé, institutionnel), nombre de propriétaires sur la parcelle (morcellement), localisation du propriétaire, date de la dernière mutation, existence de dépôts récents de demandes d'autorisation d'urbanisme ; autant de signaux qui permettent d'anticiper la réceptivité probable du propriétaire à une cession ou à un projet.
- les indicateurs de contraintes réglementaires, qui croisent les données d'urbanisme avec la réalité du site : zonage PLU, présence d'Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP)…
À ces trois familles s'ajoutent des informations plus fines sur le bâti existant (ancienneté, usage, vacance), les densités actuelles (emprise au sol, logements par hectare, sous-densité au regard du contexte environnant) et la composition parcellaire (surface, part déjà urbanisée, surface constructible potentielle théorique).
L'ensemble de ces indicateurs est agrégé dans Urbansimul, qui permet de filtrer les gisements selon les critères de qualification et de scoring, d'annoter les sites pour le suivi, et de produire des fiches d'information synthétiques. Cette approche permet ainsi de passer d'un inventaire exhaustif de près de 1 000 parcelles à une sélection priorisée de sites sur lesquels engager une action foncière ciblée.
Pour le Grand Soissons, un focus approfondi a été conduit sur 13 sites représentatifs, analysés en détail avec les référents locaux selon six dimensions (diagnostic, caractérisation, aspects fonciers et temporels, contraintes et risques, aspects techniques et financiers, acteurs et actions), avant réintégration dans Urbansimul.
Pour Laon, une étude spécifique a analysé la capacité des fonciers identifiés à constituer des leviers opérationnels, mise en cohérence avec les besoins en logements et les objectifs de réduction de la consommation foncière.
Cette expérience illustre la valeur d'une approche fondée sur la montée en compétences locale et l'autonomie des collectivités : l'outil Urbansimul, conçu pour rester entre les mains des acteurs du territoire au-delà de la mission, permet un suivi dans la durée et une réplicabilité de la démarche. Elle rappelle toutefois que les données, aussi riches soient-elles, ne sauraient se substituer au regard qualitatif et collectif. La réussite d'une telle stratégie repose ainsi sur un processus structuré mais non linéaire et sur un portage partenarial solide, conditions indispensables pour construire un plan d'action priorisé et localisé à la hauteur des enjeux du Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
L'après-midi : des ateliers conviviaux pour approfondir et échanger
Après cette matinée et un déjeuner convivial offert aux participants, la journée s'est prolongée l'après-midi sous forme d'ateliers en petits groupes permettant des interactions nombreuses et une logique de dialogue avec nos équipes. Ces ateliers ont porté sur :
- la découverte d'Urbansimul, par Frédéric Lasseron, permettant aux participants d'explorer les fonctionnalités de l'outil de manière pédagogique et accessible ;
- le suivi de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) : actualités 2026 du dispositif national, avec notamment l'accès à des données à la parcelle cadastrale via DataFoncier et le renforcement des contrôles qualité internes pour fiabiliser les données ;
- l'offre de services du Cerema pour accompagner les stratégies foncières, présentée par Olivier Dupré ;
