En quoi consiste-t-elle ? Quelles sont les bonnes pratiques ? Le Cerema et des acteurs de la gestion de patrimoine immobilier dans les territoires ont identifié les piliers et moyens d’action pour une gestion efficace.
Le patrimoine immobilier des collectivités représente un enjeu majeur en termes de transition écologique, il a tout intérêt à être géré dans une perspective de long terme pour engager des actions d’amélioration du parc, et faire les choix appropriés au bon moment, de manière à optimiser les dépenses énergétiques et financières.
Une définition de la gestion de l’actif immobilier des collectivités au sein du management immobilier
Le groupe de travail souligne que "L’enjeu de répondre aux besoins des usagers, dans un contexte d’exigences réglementaires aussi nombreuses (sécurité, sobriété, emprise foncière à limiter) et de nécessaire adaptation au changement climatique dans les prochaines années, rend l’exercice de la gestion de l’actif immobilier public d’autant plus challengeant".
Le management de l’immobilier désigne l'ensemble des activités de gestion de patrimoine immobilier et comprend 4 volets :
- La gestion de l’actif pour rationaliser les dépenses en assurant le service public
- La gestion des biens (stratégie d’intervention, planification de travaux)
- La gestion des opérations immobilières (maîtrise d’ouvrage de construction ou rénovation).
- La gestion des services aux occupants et de l’exploitation (gestion technique et maintenance)
La gestion de l‘actif public vise à répondre à des enjeux sensiblement différents de ceux d’un gestionnaire privé centrés sur la rentabilité financière. Elle intègre par exemple la notion de : service public, de préservation du patrimoine ou d’exemplarité environnementale.
Elle repose sur une vision financière (besoin d’investissements mis au regard de l’évolution de la valeur des biens concernés) qui est encore peu répandue dans les collectivités habituées à une vision budgétaire (équilibre des dépenses et des recettes annuelles, montant de dette). Or, le sous-investissement chronique associé à la conservation d’un trop vaste patrimoine conduit à une dégradation physique des biens, à la dévalorisation patrimoniale et à la dégradation des conditions d’usage. Il est donc primordial que les collectivités activent le levier de l’optimisation et de la valorisation de leur portefeuille immobilier.
Les leviers d’action de la gestion de patrimoine immobilier des collectivités
Le groupe de travail a identifié 3 grands piliers de la gestion de l’actif des collectivités :
L’objectif est ainsi de connaitre l’entièreté de son patrimoine pour identifier ce qu’il est utile de conserver, le patrimoine qui peut être aliéné ou valorisé et l’offre qu’il faut développer : cette stratégie immobilière se décline en stratégie d’intervention sur le patrimoine conservé, à travers un plan pluriannuel d’investissement.
L’outil principal est le Schéma Directeur Immobilier, qui est fondé sur un diagnostic précis, évolue dans le temps et permet d’avoir une vision partagée du patrimoine et des enjeux. Il permet de répartir les bâtiments en deux catégories :
- le patrimoine pérenne à conserver, dont la gestion est liée à un schéma directeur d’interventions (maintenance, gros entretien, rénovation),
- le patrimoine valorisable nécessitant un arbitrage stratégique de valorisation (nouveau projet, cession, mise à bail, démolition, reconversion, etc.)
Les conclusions de ce groupe de travail ont pu être partagées lors du séminaire du réseau qui s’est tenu à Tours en septembre 2025.