Cet article fait partie du dossier : Foncier économique : les travaux du Cerema
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Les intercommunalités ont depuis 2015 la compétence de l’aménagement, de la gestion et de la requalification des zones d’activité économique (ZAE), et depuis 2021 l’obligation de réaliser l’inventaire des Zones d'Activité Economique (loi Climat & Résilience), la connaissance du foncier économique se développe et doit permettre dans un deuxième temps de construire des stratégies à long terme.
Les Zones d'Activité Economique (ZAE) en 2025 chiffres :
15 000 ZAE
309 256 hectares d’emprise
400 000 entreprises
7,7 millions de salariés dont 2/3 d’emplois industriels
Depuis 2018 le Cerema et Intercommunalités de France réalisent une enquête sur le foncier économique et l’immobilier d’entreprise auprès de 1 000 intercommunalités. Le panorama de 2025 dont le questionnaire a été construit par le Cerema en est à sa 3e édition et a pour objectif de connaître les pratiques de gestion et leur évolution.
Les enquêtes précédentes menées en 2018, 2022 et 2023 ont été conçues et mises en œuvre par le Cerema avec ses partenaires (Intercommunalités de France, ANCT, Banque des Territoires), et permettent d’établir des tendances et identifier les besoins émergents et les besoins récurrents des collectivités.
Le Cerema analysé les résultats du baromètre en partenariat avec la Banque des territoires et Intercommunalités de France. Ces résultats viennent alimenter le Portail France Foncier + et confortent ou relativisent les tendances observées sur le terrain.
Les tendances du baromètre
Malgré les difficultés économiques, plus de 60 % des intercommunalités ont reçu autant de demandes d’implantation ou d’extension nécessitant du foncier économique ou davantage que les années précédentes.
8 intercommunalités sur 10 refusent des projets
Le constat d'un manque de foncier économique disponible se renforce depuis 2022, ce qui pose des difficultés en termes de développement économique des territoires : en 2026, 81 % des intercommunalités doivent refuser des projets par manque de foncier disponible (contre 67% en 2022). Un manque de disponibilité de foncier économique sur l’ensemble du territoire pourrait survenir dès 2027.
Cette pénurie est davantage marquée dans les espaces urbains et péri-urbains où d’autres usages du foncier font concurrence aux entreprises. D’autres facteurs renforcent les difficultés :
- L’inadéquation entre les sites disponibles et les besoins exprimés par les entreprises (27% des EPCI), par exemple sur la surface nécessaire, la possibilité de louer au lieu d’acheter,
- L’allongement des délais d’implantation, liés aux procédures d’urbanisme et environnementales (26%).
Enfin, les questions d’acceptabilité environnementale pour les projets industriels et logistiques constituent un frein pour 61% des intercommunalités.
Malgré le manque de surface disponible, le panorama montre également une baisse des opérations de densification des ZAE (-22%) et une stagnation des opérations de recyclage foncier, qui restent un levier couramment utilisé (61% des communes).
La majorité des opérations de requalification identifiées concernent la réhabilitation d’espaces publics et de la signalétique (55%), viennent ensuite les opérations d’optimisation du foncier (31%) et la requalification du sol et du bâti (14%).
Evolution des besoins fonciers
Les besoins liés au foncier économique ont tendance à évoluer sur l’ensemble des territoires, traduisant un changement des modèles économiques. On observe ainsi une augmentation importante des besoins en logistique (de 7% des demandes en 2022 à 14% en 2025), et en parallèle une baisse des demandes pour le commerce (17% en 2022 contre 7% en 2025) et un arrêt de la demande de bureaux (11% en 2022 mais 0% en 2025).
Ces évolutions entraînent aussi une baisse de la demande moyenne de foncier, de 40 hectares demandés en 2022 à 20 en 2025.
L’industrie et la logistique demeurent les activités rencontrant le plus de difficultés d’implantation, en raison de leurs contraintes foncières, environnementales et d’acceptabilité locale. Le risque d’éviction de ces activités au profit du logement ou d’usages plus rentables à court terme reste élevé.
Par ailleurs, on observe un changement d’affectation du foncier économique, en moyenne les intercommunalités, selon qu’il s’agisse de Communautés de communes ou de Communautés d'agglomération, ont transformé 10 à 13 hectares de foncier économique depuis 2022, pour d’autres destinations comme le logement, les infrastructures...
Les leviers d’action
La réalisation des inventaires locaux de ZAE a permis de progresser dans la connaissance de ces espaces et notamment de quantifier les réserves foncières disponibles ou à aménager, d’identifier les activités économiques présentes, et, dans une moindre mesure, de mieux connaître les propriétaires fonciers. Cependant, les intercommunalités n’utilisent pas seulement ces données pour construire une stratégie d’action sur le long terme car à ces informations, il faut ajouter des informations qualitatives sur les parcelles (pollution, contraintes techniques...) et une estimation des besoins à venir en matière de consommation foncière.
Les procédures pour accueillir de nouvelles implantations sont complexes : 80% des intercommunalités souhaitent une simplification des procédures d’urbanisme et d’autorisations. Les intercommunalités en particulier ont besoin de formation, de retours d’expériences et d’une manière générale de renforcer l’ingénierie dans ce domaine (54% des intercommunalités disposent de moins de 0,5 poste équivalent temp plein pour les missions d’observation et de valorisation du foncier économique).
Le panorama met en avant 6 leviers d’action dont 3 concernent directement les intercommunalités. Pour chaque levier d’action, des actions concrètes sont proposées :
Pour les intercommunalités :
- Faire de l’intercommunalité le pilote du foncier économique et planifier la sécurisation de ce foncier avec le PLUi.
- Densifier et recycler plutôt qu’étendre les ZAE, ce qui implique de définir une stratégie foncière
- Développer une stratégie de maîtrise du foncier pour orienter sa destination et le modèle économique, en développant d’autres leviers que la vente des terrains
D’autres leviers relèvent de l’Etat (et des acteurs privés) :
- Préserver la fiscalité locale et revoir le modèle économique de l’aménagement local, afin de maintenir un intérêt au développement économique dans un contexte où la réindustrialisation est annoncée comme une priorité.
- Associer davantage les acteurs privés dans la transformation des ZAE, notamment dans la prise en charge des coûts.
- Sécuriser les implantations de projets industriels pour réduire les délais d’implantation.
Le communiqué de presse :
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