Samuel Meunier, directeur du Cerema Ouest, a rappelé en introduction que « la revitalisation des centres-bourgs ne peut réussir sans une approche globale, associant logement, commerce, mobilités et patrimoine ». Les interventions de l'après-midi ont permis de dresser un état des lieux des défis, mais aussi de mettre en lumière des solutions concrètes, des outils opérationnels et des retours d’expérience inspirants pour les territoires.
Développement urbain et habitat à Dompierre-sur-Yon
Le développement urbain et l'habitat à Dompierre-sur-Yon sont au cœur des préoccupations des élus et des acteurs locaux. François Gillet, maire de la commune, et Cécile Dreure, première adjointe au maire, ont exposé les enjeux et les initiatives en cours pour répondre aux défis de l'aménagement du territoire.
Dompierre-sur-Yon se situe en Vendée, à la pointe nord de l'agglomération de la Roche-sur-Yon. Avec une population d'environ 5000 habitants, la commune présente un paysage marqué par deux vallées qui complique l'accessibilité et l'aménagement. Le centre-bourg, bien que compact, concentre une variété de services et de commerces.
La commune fait face à un vieillissement de la population et à une perte de résidents retraités, souvent due à l'absence de logements adaptés. Actuellement, le taux de logements sociaux est insuffisant, avec environ 8 à 9% de l'offre totale. Le développement de nouveaux logements adaptés et accessibles financièrement apparait comme une priorité.
Au début de leur mandat, les élus ont décidé de s'engager dans une démarche écoquartier, visant à améliorer la cohérence des projets d'aménagement. Ils ont également collaboré avec l'Établissement Public Foncier (EPF) et intégré l'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) pour soutenir le commerce et la mobilité. Des projets de réhabilitation de friches urbaines et de construction de logements sociaux sont en cours, visant à renforcer l'attractivité du centre-bourg.
François Gillet et Cécile Dreure ont mis en avant plusieurs défis, notamment les retards dans la réalisation des projets de logements, souvent dus à des complexités administratives et à des financements insuffisants. La difficulté d'attirer des promoteurs pour des projets d'accession à la propriété a également été soulignée. Les élus cherchent à établir une stratégie de programmation plus globale pour éviter une approche fragmentée des projets.
Pour l'avenir, les élus envisagent de développer un schéma directeur pour orienter les priorités en matière d'habitat et d'aménagement. Ils souhaitent renforcer les outils de planification pour anticiper les besoins en logement et en infrastructures. La collaboration entre les différents acteurs, y compris les collectivités, bailleurs et promoteurs, sera essentielle pour réussir les projets de renouvellement urbain.
Les enseignements pour les collectivités
François Gilet a insisté sur plusieurs éléments clés :
- L’anticipation des blocages est cruciale : une concertation précoce avec les habitants et une maîtrise foncière proactive (via l’EPF ou la SAFER) permettent de limiter les risques de recours.
- La diversification des financements est indispensable : combiner subventions publiques (Fonds Vert, ORT), prêts à taux zéro et partenariats publics-privés permet de rendre les projets viables.
- La formation des élus et des techniciens aux enjeux du renouvellement urbain est un levier souvent sous-estimé.
Herbignac et Le Croisic : des modèles économiques innovants pour la réhabilitation
Fabien Chiffoleau, directeur développement et construction au sein du groupe CISN, a présenté deux opérations significatives illustrant les défis et solutions rencontrés dans le domaine du renouvellement urbain.
La première opération concerne le Domaine de la Grée des Moulins à Herbignac. Ce projet implique la rénovation de deux bâtiments datant des années 70, initialement prévus pour être démolis. Après une analyse approfondie avec la commune, il a été décidé de réhabiliter l'un des bâtiments tout en déconstruisant l'autre de manière sélective pour reconstruire un nouveau bâtiment. L'objectif était de créer une mixité sociale en intégrant des logements sociaux et des logements en accession sociale. Les travaux de rénovation ont inclus des améliorations significatives, comme l'isolation thermique, le remplacement des menuiseries, et l'augmentation de la taille des balcons. La réhabilitation a permis de passer à une classe énergétique supérieure, tout en préservant l'écosystème local et en intégrant des pratiques d'économie circulaire.
Les difficultés rencontrées ont concerné la nécessité de densifier tout en respectant les contraintes environnementales, mais les solutions trouvées ont permis d'atteindre un équilibre entre rénovation et construction nouvelle, augmentant ainsi l'offre de logements.
La deuxième opération, Les Capucins au Croisic, a été un projet plus complexe, impliquant la réhabilitation d'un ancien bâtiment scolaire abandonné depuis 2002. Ce bâtiment, situé en plein centre-ville et soumis à des contraintes patrimoniales, a nécessité un curage complet et des travaux de rénovation importants. Les défis incluaient la présence d'amiante et la nécessité de respecter des normes strictes imposées par les architectes des Bâtiments de France. Malgré les coûts élevés de réhabilitation, estimés à 3 500 euros par mètre carré, le projet a été soutenu par des subventions importantes, atteignant jusqu'à 55% du coût total. Les solutions trouvées ont permis de transformer le bâtiment en logements sociaux tout en préservant son caractère historique.
Ce projet, bien que difficilement reproductible sans subventions massives, montre que la valeur sociale et patrimoniale peut primer sur la rentabilité économique. "Dans les communes touristiques, la revitalisation du centre-bourg est un enjeu de préservation de l’identité locale", a expliqué Fabien Chiffoleau.
Conseils pour les collectivités
- Évaluer la valeur sociale des projets, au-delà de leur rentabilité économique.
- Mobiliser des outils fiscaux : exonérations temporaires de taxe foncière pour les réhabilitations.
- Créer des foncières solidaires pour mutualiser les risques et les coûts.
Innovations et sobriété foncière : les ateliers étudiants de la Mayenne
Loïc Guilbot, du Cerema, a présenté les travaux menés par 20 étudiants (architectes, urbanistes, ingénieurs) sur la réhabilitation de bâtiments vacants en Mayenne. Ces ateliers ont permis d'explorer les spécificités du bâti ancien et les modèles économiques associés et de proposer des solutions innovantes pour les petites communes, souvent confrontées à un manque de ressources et d’attractivité.
Les étudiants ont proposé des aménagements créatifs pour quatre logements dans les communes d'Ernée et de Saint-Denis-de-Gatine. Par exemple, pour un pavillon, ils ont envisagé de transformer l'espace en un logement flexible, capable d'accueillir différents types de ménages au fil du temps. L'idée était de permettre une occupation partagée, où des jeunes actifs pourraient cohabiter avec des personnes âgées, facilitant ainsi le parcours résidentiel. Pour une autre maison, ils ont suggéré d'intégrer des espaces communs, tels qu'un jardin partagé ou un atelier, afin de renforcer le lien social et d'améliorer la qualité de vie.
Cependant, plusieurs difficultés ont été identifiées, notamment une méconnaissance des spécificités du bâti ancien tant par les élus que par les professionnels. Cela a conduit à des interventions inappropriées dans le passé, causant des dommages et des coûts supplémentaires. De plus, le manque de formation des organismes locaux sur ces enjeux a été souligné comme un obstacle majeur à l'optimisation de la réhabilitation des logements vacants.
Loïc Guilbot a conclu en mettant en avant la nécessité d'une coopération renforcée entre les acteurs locaux pour développer des modèles viables à long terme. Il a également insisté sur l'importance d'une stratégie foncière publique et d'outils réglementaires adaptés pour soutenir ces initiatives, tout en soulignant que la sensibilisation des propriétaires et des professionnels à ces enjeux est essentielle.
Le détail des productions des étudiants sera présenté lors de la deuxième séquence du RLAA du 19 novembre 2026
Conclusion : agir ensemble pour des centres-bourgs vivants et résilients
Les 4ᵉ Rencontres Ligériennes des Acteurs de l’Aménagement ont confirmé que la revitalisation des centres-bourgs est un défi complexe, mais réalisable. Les retours d’expérience présentés montrent que les collectivités peuvent s’appuyer sur :
- Une approche intégrée, combinant logement, commerce, mobilités et patrimoine.
- Des outils adaptés, comme la méthode ViSA du Cerema ou les dispositifs de maîtrise foncière.
- Une gouvernance renforcée, associant élus, techniciens, habitants et partenaires privés.
"Les centres-bourgs sont au cœur de notre identité territoriale. Leur revitalisation est un enjeu de cohésion sociale, économique et environnementale", a rappelé Samuel Meunier en clôture. "Les solutions existent : il faut maintenant les déployer à grande échelle"
Pour aller plus loin :
- Consultez les présentations des intervenants sur le site du Cerema.
- Participez à la deuxième séquence du RLAA en MAine et Loire le 19 novembre 2026.
- Contactez le Cerema Ouest pour un accompagnement personnalisé.