Pour dépasser ces obstacles, l’Etablissement Public Foncier Bretagne a engagé en 2024, avec l’appui du Cerema, une démarche expérimentale auprès de quatre EPCI pilotes afin d’identifier des leviers réellement opérationnels pour traduire la sobriété foncière en actions concrètes dans le domaine du foncier économique. Ce dossier présente les enseignements issus de cette expérimentation.
Dans un contexte de raréfaction du foncier économique, les collectivités doivent miser sur d'autres leviers que la vente de terrains pour optimiser le foncier et le développement économique. Retour sur la démarche menée avec l'Etablissement public Foncier (EPF) de Bretagne.
Concilier développement économique et sobriété foncière – un défi partagé par les collectivités locales
L’Établissement Public Foncier Bretagne peut intervenir dans le champ du foncier économique de plusieurs façons : en soutenant l’implantation d’activités en centre-ville au sein de tissus déjà bâtis, en accompagnant la reconversion de friches économiques, ou encore en intervenant sur la restructuration et l’optimisation foncière des zones et parcs d’activités. Cependant, malgré l’importance stratégique de ce dernier volet, le passage à l’action demeure complexe. Plusieurs facteurs l’expliquent : le besoin d’un engagement politique fort, la difficulté à planifier le développement économique, un modèle économique défavorable au renouvellement urbain et à la densification, la concurrence entre territoires, une faible valorisation initiale du foncier n’incitant pas à l’optimiser, ou encore un manque de connaissance mutuelle entre collectivités et entreprises.
Dans le contexte du ZAN, qui réduit à court et moyen terme les possibilités de créer ou d’étendre de nouvelles zones d’activités, une politique plus volontariste devient indispensable. Certaines collectivités ont déjà pris la mesure de ces enjeux et souhaitent approfondir leur réflexion.
Parallèlement, la forte demande en foncier économique se heurte à un resserrement des capacités foncières, plaçant l’optimisation des zones d’activités existantes au cœur des préoccupations publiques et privées. La diminution des réserves foncières réduit les marges de manœuvre, intensifie la concurrence pour l’accès au foncier et fait peser un risque d’éviction de certaines activités économiques.
Les constats partagés sont les suivants :
Analyse du marché immobilier breton :
La concurrence d’accès au foncier selon les types d’activité approchées et les cartes de tension par l’analyse du marché immobilier : évolution des prix, comparaison entre territoires notamment sur les 4 EPCI pilotes... (Cerema)
L’économie bretonne vue par les chefs d’entreprises :
Une enquête de la CCI Bretagne auprès des chefs d’entreprise de la région en décembre 2023 sur le sujet du foncier économique et leur niveau de connaissance et de sensibilisation aux objectifs de zéro artificialisation nette (CCI Bretagne)
Il en résulte que les collectivités locales souhaitent renforcer leur accompagnement des entreprises dans leur développement et dans leur parcours résidentiel, en les soutenant à chaque étape de leurs choix d’implantation et de leurs besoins en immobilier d’entreprise. L’objectif est d’optimiser et de structurer l’offre d’accueil, au bénéfice à la fois des entreprises déjà présentes sur le territoire et de celles qui souhaitent s’y installer.
Dans cette perspective, l’action publique évolue et se diversifie. Les collectivités interviennent désormais à plusieurs niveaux : depuis la commercialisation du foncier économique jusqu’à l’accompagnement des projets immobiliers et la transformation de l’immobilier existant, en passant par la veille et la saisie d’opportunités foncières et immobilières, et le réaménagement de zones existantes.
Plusieurs partis pris se dégagent clairement :
Le foncier économique à l’heure de la sobriété foncière, enquête intercommunalité de France – Cerema – ANCT – Territoires d’industrie :
L’EPF Bretagne et le Cerema accompagnent 4 territoires dans une démarche expérimentale sur le foncier économique
Au‑delà des sollicitations ponctuelles portant sur la connaissance ou la méthode, l’EPF Bretagne a souhaité prendre du recul sur un sujet encore peu exploré et particulièrement complexe, afin d’identifier les leviers réellement opérationnels permettant de transformer les intentions de sobriété foncière en actions concrètes dans le domaine du foncier économique. L’établissement a ainsi engagé une démarche expérimentale, conçue pour être au plus près des réalités de terrain, et a pour cela conclu une contractualisation avec quatre intercommunalités :
- La communauté d’agglomération de Dinan dans les Côtes d’Armor ;
- La communauté de communes du Pays de Landivisiau dans le Finistère ;
- Rennes Métropole en Ille-et-Vilaine ;
- La communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique dans le Morbihan.
Par ailleurs, afin de partager les enjeux, identifier les freins et leviers à actionner avec tous les acteurs concernés, l’EPF a associé tout au long de la démarche les partenaires intéressés au sujet : État (SGAR, DREAL, DREETS…), Région Bretagne, Chambre de Commerce et d’Industrie régionale, Chambre des Métiers et de l’Artisanat, Banque des Territoires, Cerema… Ont également participé à la démarche le réseau des agences d’urbanisme bretonne (AUDELOR et AUDIAR) et le CAUE 56.
Le Cerema partenaire de la démarche et chargé d’une mission d’AMO auprès de l’EPF Bretagne a pu partager et faire le point sur les expérimentations et initiatives conduites en France sur ces sujets. Les objectifs de cette expérimentation étaient les suivants :
- Partager et capitaliser les retours d’expérience sur les études et les démarches de connaissance et d’animation pour prioriser l’intervention et accompagner la transformation et le renouvellement des zones d’activités ;
- Déterminer les leviers, moyens et outils à mobiliser pour passer à l’action et sécuriser l’intervention : enjeu de traduction opérationnelle des potentiels d’optimisation foncière en projets effectifs
- Accompagner les 4 intercommunalités test dans la traduction de ces potentiels d’optimisation foncière en démarches d’intervention effectives : accompagnement technique et financier spécifique de l’EPF possible
- Accompagner toutes autres collectivités volontaires dans la mise en œuvre de leur plan d’actions (mobilisation de l’EPF et de son cœur de métier de portage/recyclage) : identifier les manques, l’insuffisance des outils, évaluer l’action ;
- Capitaliser et diffuser les enseignements de l’expérimentation dans une logique de montée en compétence/connaissance sur ce champ.
Après un premier temps consacré au partage des démarches engagées par les intercommunalités et des dispositifs mobilisables par les partenaires, une feuille de route a été élaborée autour des axes suivants :