Restructuration du foncier d'activité en Bretagne : focus sur des exemples inspirants présentés aux territoires pilotes

Maîtrise foncière de long terme, le bail à construction comme outil de commercialisation et levier de renouvellement urbain

Communauté de communes des Luys en Béarn : Le bail emphytéotique et le Bail à Construction, outils de gestion et de commercialisation des ZAE

La Communauté de communes des Luys en Béarn utilise le bail emphytéotique et le bail à construction comme outils clés pour gérer et commercialiser ses zones d’activités économiques (ZAE). Le bail emphytéotique permet à l’intercommunalité de maîtriser le foncier sans en perdre la propriété, facilitant ainsi la création de ZAE.

Ensuite, le bail à construction sert à louer ces terrains aux entreprises avec une obligation de construire dans un délai fixé, tout en offrant une flexibilité commerciale (cession du bail, prorogation). Ce dispositif présente des avantages financiers pour les entreprises (pas d’achat de terrain, loyers modérés) et permet à la collectivité de garder un lien étroit avec les entreprises, d’ajuster l’offre foncière selon leurs besoins, et d’éviter les friches ou locaux vacants. 

Enfin, face aux enjeux actuels de limitation de consommation d’espace, la collectivité cherche à améliorer la qualité des zones, diversifier les activités et offrir un cadre de vie attractif pour les travailleurs, sa qualité de bailleur à construction facilite le renouvellement et la requalification des zones par la maîtrise du foncier et l’apport de redevance sur la durée.

Organiser une mission de conseil en amont du dépôt de PC afin d’optimiser les projets d’implantation

CC des Vallons du Lyonnais : une mission d’architecte-conseil pour accompagner les projets d’immobilier d’entreprises sur le territoire 

La CCVL a mis en place une mission d’architecte conseil visant à accompagner les porteurs de projets pour garantir une qualité urbaine, paysagère et environnementale dans l’aménagement des PAE, en s’assurant que les constructions respectent ces critères. Cette mission est encadrée par une procédure d’accompagnement architectural obligatoire, intégrée aux promesses et actes de vente, qui impose que toute demande de PC soit soumise au visa de la CCVL basé sur l’avis de l’architecte conseil.

La mission de conseil est intégrée très en amont avant le dépôt de permis de construire. En tant que de besoin, l’intervention de l’architecte-conseil peut se faire à tout moment et à plusieurs reprises. Elle comprend a minima une analyse de l’esquisse et une note d’analyse du dossier avant dépôt ainsi qu’un mise à jour du plan de synthèse générale du Parc d’activité. En accord avec les communes et leur service instructeur, l’acquéreur est tenu de disposer de l’accord écrit de la CCVL sur son projet, avant dépôt de la demande de PC.

Développer une offre à destination des entreprises fonctionnelle, dense et mutualisée : les Appels à Manifestation d’Intérêt "village d’entreprises"

La politique de développement des villages d’entreprises par la CCVL s’inscrit dans un contexte marqué par un marché immobilier d’entreprises tendu, avec une forte demande sur le foncier à vocation artisanale, principalement pour de petites surfaces. Face à ce déséquilibre entre offre et demande, la CCVL a mis en place une stratégie spécifique visant à optimiser l’utilisation du foncier disponible tout en répondant aux besoins des artisans et petites entreprises.

La CCVL a d’abord été à l’initiative et maître d’ouvrage de projets immobiliers mutualisés imposés. Ces projets nécessitaient beaucoup de temps pour trouver et réunir les futurs occupants, qualifier le besoin, concevoir le projet et le réaliser. La CCVL a ensuite suscité des projets mutualisés initiés par les porteurs de projet. La CCVL a souhaité développé de manière plus importantes ces projets mutualisés à travers des Appels à Manifestation d’Intérêt "Villages d’entreprises". La procédure de consultation et de commercialisation s’est structurée autour d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) spécifique, avec des critères précis de sélection des groupements porteurs de projet. Le dispositif permet de sortir des opérations avec commercialisation dans un calendrier serré.

En effet, le développement de Villages d’entreprises répond aux objectifs suivants :

• Répondre à la forte demande de petites surfaces adaptées aux activités artisanales, notamment en proposant des cellules de 100 à 300 m² destinées au stockage, bureaux ou showrooms.
• Promouvoir des formes urbaines innovantes qui respectent les enjeux de compacité urbaine et limitent la consommation d’espaces, en intégrant des critères architecturaux, paysagers et environnementaux stricts.
• Prioriser l’acquisition par des utilisateurs finaux plutôt que des investisseurs, avec une implication directe de la collectivité dans le choix des acquéreurs.
• Assurer un contrôle rigoureux des projets via des conditions suspensives (obtention de financements, permis de construire purgé) et un suivi des engagements pris lors de la consultation.

Construction des volumes capables et verticalisation de locaux artisanaux : retour d’expérience

Construire sur plusieurs étages en "volumes capables" : L’exemple du projet Brazza à Bordeaux, retour d’expérience du Crédit Agricole immobilier

Les volumes capables artisanaux, tels que présentés dans le projet BRAZZA à Bordeaux, sont des espaces polyvalents et évolutifs destinés aux activités artisanales et petites productions. Ils se caractérisent par une structure en béton avec des volumes partiels à double hauteur, des finitions brutes et des plans libres permettant aux entreprises de les aménager selon leurs besoins spécifiques.

La particularité du projet réside dans l’intégration de volumes capables artisanaux sur plusieurs niveaux au sein d’un nouveau quartier résidentiel en centralité optimisant son emprise au sol. Le projet vise aussi à limiter les nuisances en sélectionnant soigneusement les types d’activités accueillies, tout en privilégiant la vente directe aux artisans et PME plutôt qu’aux investisseurs, afin de renforcer l’ancrage local.

Parmi les avantages de cette expérimentation figurent :

• Une économie foncière notable comparée à une solution horizontale classique, grâce à la verticalisation des surfaces artisanales.
• Une bonne cohabitation avec les logements voisins, facilitée par la conception et la nature des activités.
• Une flexibilité appréciée par les preneurs, qui peuvent adapter les locaux à leurs besoins.
• La proximité avec les quartiers centraux, renforçant l’attractivité et l’accessibilité.

Les inconvénients et limites relevés comprennent :

• Des délais de commercialisation longs (2021-2024), liés notamment à un cahier des charges restrictif imposé par la collectivité.
• Une contrainte réelle en matière de manutentions, accentuée par la présence d’un seul ascenseur, ce qui pose un risque en cas de panne. 
• Un espace public mal adapté, notamment avec des places de livraison insuffisantes.
• Un budget travaux élevé pour certains preneurs, pouvant freiner l’installation.
• Une interrogation sur la revente des locaux, liée à la logique patrimoniale spécifique de ce type d’immobilier.
• Les conditions de réussite identifiées pour ce type de projet incluent :
• Une péréquation financière globale entre les différents produits immobiliers (logements et volumes artisanaux) pour équilibrer les coûts, condition nécessaire à la sortie de l’opération.
• Une répartition du risque commercial entre les différentes typologies de biens.
• Une bonne lisibilité marketing et une valorisation claire des volumes capables artisanaux pour attirer les utilisateurs.
• Une sélection rigoureuse des activités pour limiter les nuisances et garantir la qualité de vie dans le quartier.
• L’adaptation des locaux aux besoins spécifiques des entreprises, avec des espaces bruts à aménager.

Ainsi, cette expérimentation montre un modèle innovant d’intégration des activités artisanales en milieu urbain dense, mais qui nécessite une gestion fine des contraintes techniques, commerciales et urbanistiques pour assurer son succès et des contraintes économiques qui en limitent la généralisation.

Enseignements, leviers, passage à l’action

Eléments de méthode

Optimiser le foncier d’activités pour les collectivités locales consiste à intervenir sur 3 fronts complémentaires : d’abord intensifier l'occupation des sites économiques par la densification et la mutualisation, ensuite assurer le maintien de la vocation économique des sites en agissant sur la vacance, le recyclage des friches, la lutte contre l’obsolescence de l’immobilier d’entreprises, enfin il s'agit de prioriser l’accueil des entreprises par rapport à leur plus-value sur le territoire et jouer de la complémentarité d’accueil dans et hors des zones d’activités économique. Différents outils et leviers contribuent à la mise en œuvre de ces 3 objectifs.

L’optimisation foncière passe par la maîtrise de certains fonciers stratégiques qui vont avoir un effet levier de transformation de la zone d’activité économique et engager sa mutation. L’Établissement Public Foncier intervient à plusieurs étapes clés du cycle foncier afin d’accompagner les collectivités dans la mise en œuvre de leurs projets d’aménagement : acquisition, remise en état, portage puis cession. Le développement économique est l’une des thématiques d’intervention de l’EPF, inscrite dans son programme pluriannuel d’intervention.