Présentation des démarches menées dans les 4 territoires pilotes, pour optimiser les zones d'activité économiques en actionnant différents leviers, en matière d'aménagement, de relation avec les entreprises, d'outils...
Dans un premier article, le Cerema a présenté les enjeux et le contexte de l'expérimentation :
Présentation des 4 démarches d'optimisation du foncier économique
Dinan Agglomération – une stratégie pour concilier développement économique et sobriété foncière
Dinan Agglomération a formalisé en mars 2024 sa stratégie d’aménagement économique qui vise à concilier développement économique et sobriété foncière dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Elle s’appuie sur quatre axes principaux :
- Maîtriser la commercialisation des zones d’activités (ZA) via une charte, et actualisation des grilles tarifaires ;
- Encadrer l’artificialisation du foncier avec un plan pluriannuel d’investissements, densification, restructuration écologique des ZA et sanctuarisation de sites industriels clés ;
- Favoriser l’immobilier d’entreprises par la création de villages d’entreprises mutualisés via des Appels à Manifestation d’Intérêt, la poursuite de la bourse des locaux pour optimiser le marché immobilier existant, et l’accompagnement des implantations en centralité urbaine ;
- Enfin, créer du foncier économique en renouvellement urbain en accompagnant les propriétaires dans la densification, la rénovation urbaine des bâtiments vieillissants et la réhabilitation des friches.
Cette démarche est soutenue par une gouvernance renforcée et une concertation active avec les entreprises et partenaires, ainsi que des outils innovants comme l’intervention foncière via préemption ou l’expérimentation du bail à construction.
La communauté de communes du Pays de Landivisiau mise sur les remontées des entreprises pour cibler l’optimisation des ZAE
La communauté de communes du Pays de Landivisiau a engagé plusieurs actions en matière de développement économique centrées sur l’optimisation du foncier d’activités. Ces actions comprennent la restructuration de zones intégrant des friches industrielles conséquentes (comme la zone du Fromeur à Landivisiau ou l’ancien site GAD sur la ZA de la Tannerie à Lampaul-Guimiliau), pour laquelle la collectivité a déjà pu être accompagnée par l’EPF.
Dans le cadre de l’élaboration du PLUIH, des diagnostics sur les capacités de densification et mutation des espaces bâtis ont été menés, accompagnés d’enquêtes auprès des entreprises pour mieux connaître leurs besoins fonciers et projets d’extension ou cession. Une bourse des locaux et terrains vacants est mise à jour régulièrement, et un droit de préemption a été instauré pour mieux gérer les acquisitions et mutations internes. Par ailleurs, un schéma de développement économique est en cours d’élaboration, avec un programme d’actions ciblées sur l’optimisation foncière, la veille, la commercialisation et la reconquête des friches, notamment dans la zone d’activités du Vern, principale zone économique locale où un îlot-test concentre un certain nombre d’enjeu de renouvellement urbain.
Zoom : l’enquête auprès des entreprises sur la zone du Vern
Dans le cadre de l’élaboration de son PLUi-H, la communauté de communes du Pays de Landivisiau a souhaité approfondir la connaissance des entreprises, de leur projet et de leur ressenti par rapport au fonctionnement de la zone d’activité du Vern. L’initiative visait à mieux connaître la dynamique des entreprises et leurs projets immobiliers. Cette connaissance approfondie a permis d’identifier un secteur de renouvellement urbain (îlot-test), concentrant des enjeux. Elle facilite ainsi l’accompagnement de la transformation de la zone, en orientant les politiques publiques pour favoriser l’aménagement, le développement économique et la coopération entre entreprises.
Rennes Métropole inscrit sa stratégie au sein d’un Programme local d’aménagement économique
En matière d'aménagement économique, Rennes Métropole mène une stratégie visant :
- La sobriété foncière : densité tant à l’échelle urbaine que des bâtiments
- La priorisation de l’accès au foncier en faveur des activités dites "vulnérables" car dépendantes de l’action publique pour s’implanter et se développer (industrie, logistique, artisanat générateur de nuisances).
- La cohabitation des activités économiques avec l’habitat.
La collectivité s'est dotée en 2024 d'un Programme Local de l'Aménagement Economique pour mieux connaître les besoins et le potentiel foncier sur le territoire, et avec un plan d'action pour le renouvellement des ZAE.
Zoom : Organiser l’action à travers le Plan Local d’Aménagement Économique (PLAE)
Pendant du Programme Local de l’Habitat, Rennes Métropole a souhaité inscrire sa stratégie de développement économique au sein d’un Programme local d’aménagement économique (PLAE). Ce PLAE adopté en 2024 a initié un changement de paradigme en faveur de la densification et du renouvellement des zones d’activités économiques existantes. 60% des besoins en surface d’activités économiques seront satisfaits par le renouvellement et la densification de zones d’activités économiques existantes. La création de nouvelles zones sera ainsi limitée pour anticiper l’objectif de zéro artificialisation nette en 2050. Le PLAE intègre des objectifs majeurs : préserver l’eau, végétaliser et lutter contre les îlots de chaleur, réduire les émissions de carbone, économiser l’énergie et produire des énergies renouvelables, changer l’usage de bâtiments obsolètes.
Zoom : Le Bail à construction, "La location du foncier une solution au projet d’implantation des entreprises"
Rennes Métropole souhaite agir pour que les zones d’activités économiques conservent leur vocation sur le long terme. En introduisant le bail à construction, la Métropole permet aux entreprises de séparer le foncier du bâti. Celles-ci louent le terrain à la Métropole et restent propriétaires des murs. Comme pour l’habitat avec le bail réel solidaire (BRS), c’est une façon de sanctuariser des espaces dédiés à l’activité économique. Le foncier d’activité devient un bien commun à préserver.
Zoom : Articuler études et association des entreprises et propriétaires pour la densification des ZAE existantes : expérimentation de la ZAE du HIL à Noyal-Châtillon-sur-Seiche
Rennes Métropole a souhaité expérimenter sur la zone du Hil une mission d’étude et d’analyse avec une mission d’accompagnement des entreprises pour rendre les acteurs économiques partenaires de la démarche. Le travail du groupement a consisté en une étude urbaine et une étude environnementale, l’organisation d’ateliers et de temps d’échange, la construction de scénarios d’évolution du site pour calibrer l’intervention publique doublée par des accompagnements personnalisés pour aider les porteurs de projet à s’inscrire dans cette dynamique.
Zoom : Guide de recommandations pour une gestion durable et efficiente du foncier d’activités économiques productives annexé au PLUi
L’AUDIAR a réalisé pour Rennes Métropole ce guide de recommandations annexé au règlement du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) dans le cadre d’une modification en juin 2025, pour promouvoir une gestion durable et efficiente du foncier dédié aux activités économiques productives.
Il souligne la nécessité de changer le modèle d’aménagement des zones d’activités pour limiter l’artificialisation des sols, favoriser la densification, la verticalisation et l’optimisation des espaces bâtis et extérieurs, tout en améliorant la qualité paysagère et environnementale. Destiné aux porteurs de projets, il propose des principes adaptés selon la taille des emprises foncières (grande, moyenne, petite) pour optimiser les bâtiments, rationaliser les circulations, organiser le stationnement, mutualiser les usages et intégrer la nature (végétalisation, biodiversité, gestion durable de l’eau). Le guide encourage la production d’énergie renouvelable sur site (panneaux photovoltaïques, petit éolien) et une architecture flexible, bioclimatique et évolutive, afin de concilier développement économique, attractivité et respect de l’environnement.
Auray Quiberon Terre Atlantique : un investissement volontariste pour concilier besoins des entreprises et forte pression foncière
Depuis 2015, la communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique (AQTA) a mis en œuvre plusieurs outils pour optimiser la gestion du foncier économique des zones d’activités : une étude dédiée à l’optimisation foncière avec création d’une boîte à outils, la mise en place d’un comité "Installation Entreprise" pour étudier collaborativement les projets et renforcer les exigences architecturales, paysagères et de densité, la création d’un poste dédié au foncier/immobilier d’entreprise, la professionnalisation de la bourse des locaux et le développement des relations avec les agences immobilières, l’identification des localisations préférentielles pour le commerce hors ZA, la délégation du droit de préemption, ainsi qu’une révision à la hausse des prix de vente.
En 2021, un référentiel foncier et un groupe de travail ont été créés pour identifier et acquérir des parcelles stratégiques. Fin 2023, AQTA généralise le bail à construction pour la commercialisation des terrains pour toutes les nouvelles zones d’activité productive.
Zoom : Généralisation du Bail à Construction comme outil de maîtrise publique de long terme
Auray Quiberon Terre Atlantique a été pionnière en Bretagne concernant la généralisation du bail à construction (BAC) pour la commercialisation des terrains. Ce dispositif est une réponse innovante face à la rareté du foncier économique pour faciliter l’implantation et le développement des entreprises sur le territoire. Il vise à changer le mode de gestion du foncier économique en passant d’une logique de vente à une location longue durée, permettant aux entreprises de disposer d’un droit réel temporaire de propriété sur les terrains pour y construire et exploiter leurs activités sans acquérir le foncier définitivement.
Cette formule permet aux entreprises d’optimiser leurs investissements en ne payant qu’un loyer modéré pour le terrain, tout en conservant un droit réel sur leur bâtiment, avec la possibilité de louer, céder ou revendre ce dernier. Pour AQTA, ce modèle assure la maîtrise du foncier, évite la spéculation, garantit la vocation économique des bâtiments et facilite le renouvellement urbain, tout en respectant les objectifs environnementaux liés à la sobriété foncière. Depuis le 15 décembre 2023, le BAC est généralisé à toutes les nouvelles opérations d’aménagement économique sur le territoire d’AQTA, avec un accompagnement juridique, financier et politique, ainsi qu’une sensibilisation des acteurs locaux (banques, notaires, experts-comptables, agents immobiliers). Le bail est conclu pour une durée limitée à 60 ans, engageant le preneur à construire et entretenir les bâtiments, avec une fin de bail où la propriété revient au bailleur sauf stipulation contraire.
Les expérimentations engagées avec l’appui de l’EPF
La communauté d’agglomération de Dinan
Dans le cadre de la démarche expérimentale, Dinan Agglomération a ciblé la zone industrielle de Dinan-Quévert, la plus ancienne des 43 zones d’activités du territoire, comme zone à restructurer et optimiser en priorité. Celle-ci se développe sur une surface de près de 52 ha, encadrée au sud par le tracé de l’axe ferroviaire Dinan-Lamballe, à l’ouest par le tracé de la RN 176 (axe Dinan-Dol-de-Bretagne), à l’est par un pôle d’équipements et au nord par la RD68, séparant la zone d’activités des tissus résidentiels pavillonnaires de la commune de Quévert. Zone d’entrée de ville de Dinan, la vocation industrielle et artisanale initiale a progressivement évolué vers une vocation plus mixte, et l’agglomération souhaite donc réfléchir à l’évolution de cet espace dans les prochaines années. Au sein de la zone, plusieurs sous-secteurs ont été identifiés comme présentant des enjeux de renouvellement urbain, dont le secteur d’une ancienne graniterie (Sodigranits), en entrée nord-ouest de la zone.
En octobre 2024, Dinan Agglomération a reçu une Déclaration d’Intention d’Aliéner portant sur la vente d’une partie de la parcelle cadastrée AL50 (6932 m² sur les 7326 m²), non bâtie, au profit d’un promoteur pour la construction de locaux d’activités. Soucieuse de maîtriser ce foncier stratégique d’entrée de zone, et dans la perspective d’une intervention plus large, à termes, à l’échelle de l’ensemble du foncier Sodigranits, Dinan Agglomération s’est rapprochée de l’EPF Bretagne pour que ce dernier préempte après délégation de l’exercice du DPU par Dinan Agglomération. Une étude historique et documentaire et une première estimation du coût des travaux de déconstruction, désamiantage et réhabilitation des sols a dans un premier temps été réalisée sur l’ensemble du foncier Sodigranits par GINGER-BURGEAP à la demande de l’EPF Bretagne. La décision de préemption a été prise le 16/12/2024 et notifiée le 18/12/2024. Cette acquisition en préemption réalisée sous couvert de la convention cadre entre l’EPF Bretagne et Dinan Agglomération, a dans un second temps été régularisée par l’approbation d’une convention opérationnelle d’action foncière signée sur l’ensemble du foncier ex Sodigranits (5 parcelles représentant une surface foncière de 22.830 m²). L’acte d’acquisition a été régularisé le 6 mars 2025.
Afin d’accompagner Dinan Agglomération dans la réflexion concernant le devenir de cette ZA, l’EPF Bretagne et Dinan Agglomération ont commandité un atelier d’étudiants du Master MOUI (Université Rennes 2). À la suite d’un diagnostic de l’état existant de la ZA et de son inscription à plusieurs échelles territoriales, les étudiants ont pu, par groupes, imaginer plusieurs scénarios programmatiques et propositions d’aménagement sur chacun des sous-secteurs à enjeux identifiés au sein de la ZA (3 secteurs dont le secteur ex Sodigranits). Ce travail a été mené dans le cadre d’une convention d’études tripartite associant Dinan Agglomération, l’EPF Bretagne (co-commanditaires) et le Master MOUI (université Rennes 2).
Le 24 février 2026, Dinan Agglomération a reçu deux nouvelles DIA concernant la cession du reste de l’emprise ex-Sodigranits à un porteur de projet. L’EPF Bretagne a préempté le 13/05/2026. L’objectif poursuivi par Dinan Agglomération, à travers cette maîtrise foncière, est de pouvoir mener un projet d’immobilier d’entreprises de type village d’entreprises sur le site en testant un montage en bail à construction.
La communauté de communes du Pays de Landivisiau
Sur le territoire de la communauté de communes du Pays de Landivisiau, le site d’un îlot-test au sein de la ZA du Vern a pu être identifié comme concentrant un certain nombre d’enjeux ciblés pour permettre d’élaborer une méthode type de travail réplicable dans l’évolution d’autres espaces d’activités du territoire (par exemple devenir des habitations présentes sur la zone, possibilité d’optimisation foncière de parcelles sous-utilisées tout en tenant compte des enjeux de continuité écologiques, réflexion sur les locaux vacants et la reconfiguration spatiale de certaines activités…).
La CCPL a souhaité lancer une étude pré-opérationnelle de restructuration et d’optimisation foncière de cet îlot test, accompagné techniquement et financièrement par l’EPF Bretagne dans le cadre d’une convention d’étude et de veille foncière signée le 04/12/2025. La Banque des Territoires accompagne également la CCPL dans cette étude. La démarche en est actuellement à la phase de consultation et d’analyse des offres. En fonction des orientations de projet qui ressortiront de l’étude, l’EPF Bretagne pourrait être amené à intervenir en acquisition et portage dans le cadre d’une convention opérationnelle qui serait alors mise en place.
Rennes Métropole
Sur le territoire de Rennes Métropole, en déclinaison de l’étude urbaine pour l’optimisation de la densité des constructions des sites existants de la ZA du Hil 1 et 2, confiée par Rennes Métropole au groupement Concorde (mandataire), Atelier Iris Chervet, Abeil, Urban Water et Une autre ville, une convention opérationnelle d’action foncière a été signée le 29/06/2025. Celle-ci porte sur un périmètre opérationnel de 15 parcelles et parties de parcelles pour une surface foncière d’acquisition d’environ 3,6 ha et un périmètre de veille foncière d’environ 4,9 ha. De premières négociations sont en cours dans le cadre de cette convention.
Par ailleurs l’EPF Bretagne accompagne Rennes Métropole dans la mission d’étude flash confiée au groupement Synopter-GLV par l’intermédiaire d’une convention d’études et de veille foncière signée le 04/08/2025. Cette démarche porte sur la réalisation de deux études-flash d’évolution de ZA par an en 2025 et 2026. Ces études comprennent un diagnostic de l’existant et l’élaboration d’une stratégie d’intervention. D’ores et déjà les réflexions menées dans ce cadre ont porté sur les ZA des Fontenelles à Mordelles, des Mottais à Saint-Armel (réalisées) et sur les Hallerais à Vern-sur-Seiche (en cours).
La communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique
Sur le territoire d’AQTA, la ZA de Keriquellan à Brec’h a été ciblée par l’intercommunalité comme devant donner lieu à l’élaboration d’un projet de renouvellement urbain et d’optimisation foncière. Dans le contexte d’un accord-cadre d’études pré-opérationnelles préalables aux projets de requalification de PA confiées par AQTA à EOL, la collectivité a lancé une réflexion sur le Parc d'Activités de Keriquellan à Brec’h. Initialement aménagé par un opérateur privé et transférée à l’intercommunalité en 2022, le parc souffre aujourd’hui de plusieurs disfonctionnements : présence de locaux d’habitation, manque d’entretien des espaces privatifs : stockage de véhicules…, sous occupation de certaines parcelles.
AQTA et l’EPF Bretagne ont signé une convention opérationnelle d’action foncière le 15/05/2025 pour réfléchir au devenir de ce PA incluant un accompagnement technique et financier de l’EPF à l’étude. Le périmètre d’intervention envisagé s’élève à 11,2ha environ. Dans le cadre de cette convention opérationnelle une première acquisition (maison d’habitation) a pu être conduite le 25/07/2025. D’autres négociations sont en cours.
Les initiatives des partenaires
La Banque des Territoires accompagne les collectivités en proposant des solutions de financement. Elle propose notamment des prêts à long terme (prêt Gaïa territorial), de l’investissement dans l’aménagement et l’immobilier d’entreprise, ainsi que du co-financement d’études.
Dans le cadre de l’expérimentation sur le renouvellement des zones d’activité économique, le Cerema a reconstitué les mutations des locaux d’activité sur la Bretagne à partir des données DV3F sur la période 2010-2023. Une carte consultable sous UrbanSIMUL (voir encart) est mise à disposition des collectivités locales qui souhaiteraient consulter ces données.
UrbanSIMUL est un outil cartographique d'analyse et d'aide à la décision, disponible en ligne avec un compte utilisateur. Les collectivités, acteurs publics du foncier et leurs prestataires peuvent consulter des données foncière d'origine fiscale à diffusion restreinte. En savoir plus :
La Chambre de Commerce et d'Industrie joue également un rôle dans l'optimisation du foncier d'activité afin de préserver les capacités d'accueil tout en s'inscrivant dans les objectifs de sobriété foncière.
La Région Bretagne anime depuis plusieurs années un cycle d’échanges dédié au foncier économique au sein du Réseau des développeurs économiques bretons. Ces travaux ont permis de renforcer la culture commune des territoires et d’identifier des leviers opérationnels pour concilier développement économique et maîtrise de la consommation foncière.