Cet article a été publié initialement par notre partenaire TechniCités.
La gestion du patrimoine immobilier est un axe essentiel de l’optimisation des ressources d’une collectivité, notamment parce que la facture énergétique de ses bâtiments constitue le deuxième poste de ses dépenses de fonctionnement.
Cette gestion recouvre plusieurs enjeux (qualité d'usage, valorisation des biens, limitation des coûts de fonctionnement, pérennité du bâti, bon fonctionnement des systèmes, conformité réglementaire…) dans un contexte de limitation de l’impact carbone du secteur de la construction et d’adaptation des bâtiments au changement climatique. Un objectif en ressort : "considérer le patrimoine immobilier public comme un moyen et non une fin en soi", c’est-à-dire penser "service rendu" et non "contrainte à gérer".
Six étapes pour bien gérer son patrimoine immobilier
Bien gérer son patrimoine, c’est tout d’abord s’organiser. Les bâtiments sont souvent placés sous la responsabilité de services fonctionnels mais gérés par les services techniques, ce qui induit souvent un manque de communication. L’implication des élus en tant que décideurs est déterminante pour pallier cette difficulté.
La deuxième étape consiste à bien connaître l’état de son patrimoine (santé physique, usages, occupation, vulnérabilité au changement climatique, etc.), mais aussi ses besoins et son évolution prévisible. C’est une des faiblesses de la gestion patrimoniale des collectivités, car on s’aperçoit souvent que les données en possession des gestionnaires publics sont régulièrement partielles, dispersées et hétérogènes dans leur niveau de détail.
Bien gérer son patrimoine, c’est ensuite définir ses objectifs et bâtir une stratégie, pour l’identification, la planification et la mise en œuvre des actions. Il est en effet primordial de hiérarchiser pour optimiser, d’abord à l’échelle du parc immobilier, puis à l’échelle du bâtiment.
La cinquième étape permet de passer concrètement à la planification des actions. Ce travail se traduit généralement par un plan pluriannuel d’action ou plan pluriannuel d’investissement sur trois ou cinq ans, intégrant les contraintes opérationnelles, techniques, politiques, budgétaires et réglementaires. Il faut noter que ce plan d’action ne se résume pas à la réalisation de travaux. Il doit aussi comprendre la réalisation des études préalables et des contrôles et vérifications réglementaires, une réflexion sur les adaptations fonctionnelles et sur l’optimisation des conditions d’exploitation, ou encore des actions de sensibilisation sur l’utilisation des bâtiments par les occupants. Enfin, le suivi de l’évolution du parc constitue la sixième étape, qui permet l’ajustement de la stratégie immobilière au sens large du terme :
- sur l’organisation du gestionnaire immobilier, d’une part, pour optimiser ses performances et sa gestion ;
- et sur la définition des objectifs et la déclinaison en action opérationnelle, d’autre part, pour faire en sorte que le parc immobilier puisse être pérenne, confortable et adapté aux futures conditions climatiques.
Méthode Cerema :
Un diagnostic aussi complet que possible : une étape clé
L’étape de connaissance du patrimoine est donc le socle de la démarche de gestion de patrimoine immobilier. En se basant sur les données qui caractérisent les bâtiments, le but est d’objectiver la situation de départ, de se projeter sur la situation à atteindre, en confrontant ce qu’il est possible de faire et ce que le gestionnaire de parc souhaite faire, et de proposer différentes pistes d’interventions.
La connaissance du patrimoine est principalement incarnée par l’audit de patrimoine. Il s’agit en réalité d’un diagnostic technique global (ou diagnostic à 360°), par exemple sur les aspects de l’attractivité, de la performance énergétique et environnementale, des états techniques, du confort et des usages, de la sûreté et de la sécurité, de la fonctionnalité et de l’adaptabilité… Cette liste n’est pas exhaustive, d’autres paramètres propres à chaque collectivité pouvant également rentrer en compte, mais il est important de trouver l’équilibre entre exhaustivité et complexité : un indicateur qui ne sera pas exploité par la suite ou qui ne pourra pas être suivi dans le temps est un indicateur inutile.
Ainsi, au-delà du périmètre physique d’analyse, le gestionnaire de parc doit donc aussi se poser la question du périmètre de données. Les informations (et indicateurs associés) constituent un inventaire administratif, technique et architectural du parc immobilier, puisqu’il s’agit :
- de données physiques sur l’état du patrimoine ;
- de données qui reflètent l’état de santé des bâtiments ;
- de données sur l’usage des bâtiments ;
- de données économiques et juridiques.
Autrement dit, cette description quantitative et qualitative des bâtiments, dans leur état actuel et dans leur potentiel d’évolution, permet une analyse patrimoniale qui sera utilisée comme outil d’aide à la décision. Les données peuvent être regroupées dans un système d’information patrimonial ou, plus simplement, dans des outils de type "carnets de connaissance".
Le Cerema a développé une méthode qui utilise une échelle de cotation qualitative pour chaque indicateur. On utilise généralement une échelle à quatre niveaux, ce qui donne par exemple pour l’état de santé (évaluation de la pérennité de l’ouvrage) :
- très satisfaisant : bon état général, fonction parfaitement remplie ;
- satisfaisant : état moyen, quelques défauts, fonction correctement remplie ;
- peu satisfaisant : état médiocre, dégradation partielle et/ou fonction mal remplie ;
- pas satisfaisant : état mauvais, dégradation générale et/ou fonction non remplie.
Il est conseillé, pour stabiliser cette phase de diagnostic, d’en réaliser une synthèse par exemple à l’aide de rendus visuels (voir illustration), afin de présenter les points forts et les points faibles de chaque bâtiment (et éventuellement de comparer plusieurs bâtiments selon la même grille d’analyse), d’en tirer des actions d’amélioration et de proposer des critères de hiérarchisation. Des approfondissements thématiques sont également possibles : c’est le cas par exemple de la méthode "ABCD" (adaptation des bâtiments au climat de demain) qui vise à accompagner la gestion patrimoniale des bâtiments des collectivités dans un objectif d'adaptation aux impacts du changement climatique.
Le coût des actions nécessaires pour atteindre les objectifs définis dépasse de manière générale les capacités budgétaires annuelles des collectivités, qui sont donc amenées à définir des priorités et planifier les interventions dans le temps.
Une stratégie qui ne repose pas que sur des travaux de rénovation
C’est l’objet de la stratégie immobilière, qui peut se traduire dans un schéma directeur immobilier (schéma directeur immobilier [SDI], schéma directeur immobilier énergétique [SDIE] si on le décline sur le volet énergie).
Les travaux sont souvent cités comme les premières actions à mettre en œuvre. Mais d’autres actions doivent également être envisagées, parfois même avant toute intervention technique sur le bâtiment. En premier lieu, une réflexion sur la pertinence des implantations, l’actualisation des besoins en surface et la qualité d’usage des bâtiments est à mener en parallèle de la stratégie. Cette réflexion peut notamment permettre "d’optimiser le parc", c’est-à-dire de dégager des scénarios de rationalisation, d’optimisation, d’intensification d’usages, ou de valorisation du patrimoine, que l’on peut définir de la manière suivante :
- la valorisation du patrimoine permet de s’interroger sur la stratégie d’occupation : locations, concessions, baux emphytéotiques : un m² loué coûte parfois moins cher qu’un m² en propriété ;
- la rationalisation des surfaces concerne la limitation de l’emprise d’un parc par une densification de l’occupation (mutualisation et/ou regroupement de services, cessions, résiliation de baux…) : un m² cédé étant un m² qui ne coûte pas à la collectivité ;
- l’optimisation des surfaces permet de réduire les coûts d’occupation (densification des espaces, loyers et charges) et de fonctionnement (entretien, énergie, gardiennage, maintenance…) : un m² optimisé coûte moins cher à la collectivité ;
- l’intensification des usages permet d’envisager la densification de l’occupation dans l’espace (augmenter la densité des usages au m²) ou dans le temps (augmenter les temps d’utilisation d’un espace, succession des usages sur un même espace dans le temps).
Genlis, petite commune aux nombreux bâtiments
Petite commune de 5 000 habitants en Côte-d’Or, Genlis souhaite rationaliser son parc de plus de vingt bâtiments, comprenant des écoles, la mairie, un château, des salles de sport et de nombreux locaux associatifs. Elle souhaite aussi préparer la mise en conformité de ses bâtiments assujettis au décret Éco énergie tertiaire.
La méthode du Cerema, qui s’intéresse à l’état des bâtiments comme à leurs usages, a permis d’identifier les bâtiments à enjeux. Et ceux-ci ne sont pas forcément les passoires énergétiques que l’on pense ! En effet, lorsque la consommation énergétique est rapportée à l’usage réel, un bâtiment même bien isolé peut s’avérer être un poste de dépenses disproportionné par rapport au service rendu.
La méthode permet également de révéler des enjeux communs à l’échelle du parc : la ventilation est un point faible pour plus de la moitié des bâtiments étudiés, mais aussi les systèmes de chauffage, vieillissants. Des premières actions ont été engagées par la commune : regroupement des associations sociales sur un unique site jusque-là sous-occupé, création d'un restaurant générant des loyers dans une ancienne école, suppression du chauffage au fioul, installation d’éclairage LED, nouveaux systèmes de chauffage hybride et à granulé de bois.
Des décisions stratégiques, comme le devenir du château, partie intégrante du patrimoine communal mais dont la mise aux normes est coûteuse, doivent encore être prises pour finaliser le schéma directeur immobilier de la commune
Plus la connaissance des usages sera précise, plus l’optimisation du parc sera possible au regard de ces quatre composantes. Il semble par exemple possible de réduire son parc immobilier sans renoncer au volume d’activités accueillies si on optimise l’utilisation des bâtiments et des biens publics de manière générale. La vente de biens sous-utilisés et la réduction du nombre de ceux à entretenir peuvent permettre de dégager des budgets pour améliorer la qualité et la performance des biens conservés (réaliser des rénovations plus ambitieuses par exemple).
En complément, la transformation de l’usage des bâtiments existants (transformer des bâtiments de bureaux en logements par exemple) se développe. Cette approche prône l’intégration des usages dans la démarche classique de SDIE avec une vision dynamique et prospective. Dans tous les cas, cette optimisation immobilière ne pourra se faire sans une analyse territoriale et sociale : l’emplacement des bâtiments accueillant des services rendus à la population est crucial, à la fois pour des enjeux de cohésion sociale et territoriale, mais aussi pour des enjeux environnementaux (possibilité de déplacements en mode doux ou en transports en commun).
L’ensemble de ces réflexions permettra la définition d’une stratégie patrimoniale claire, phasée et budgétée : cette stratégie constituera non seulement la feuille de route des interventions à réaliser sur le patrimoine mais aussi un référentiel d’interventions pour chaque bâtiment.
En résumé, l’élaboration d’une stratégie immobilière est un processus itératif qui s’inscrit dans un contexte budgétaire, organisationnel, technique et fonctionnel spécifique.