Face aux enjeux protéiformes de la gestion de parc immobilier (économies d’énergie, diminution des dépenses de fonctionnement, respect de la réglementation, fiabilité, réparabilité, durabilité, ressources humaines, confort d’usage, etc.), les gestionnaires de bâtiment peuvent se trouver désemparés. Certains vont s’en remettre totalement au déploiement d’une solution de GTB qu’ils espèreront miraculeuse, d’autres resteront méfiants. En effet, les retours terrain sont plutôt mitigés car les systèmes déployés ne sont pas toujours adaptés aux besoins réels du gestionnaire et des occupants, et les moyens financiers et humains peuvent manquer pour en assurer l’exploitation et la maintenance.
Des systèmes de GTB de plus en plus présents
La gestion technique bâtimentaire (GTB) informatisée, le pilotage des équipements techniques via des automates, capteurs et actionneurs (luminosité, température, etc.), sont des outils à disposition des gestionnaires de parc immobilier destinés à leur permettre de gérer leur patrimoine de façon plus efficiente et optimisée. Ce que l’on appelle la High Tech est de plus en plus présente dans les bâtiments, notamment tertiaires. Cependant, depuis une quinzaine d’années, des voix s’élèvent contre l’omniprésence de ces nouveaux systèmes d’exploitation remplaçant de plus en plus l’intervention humaine, représentant un certain coût d’investissement et de maintenance, souvent difficilement compréhensibles pour les utilisateurs et parfois contre-productifs faute d’être exploités correctement.
Aussi bien dans le neuf avec les récentes réglementations thermiques et désormais la réglementation Environnementale (RE2020), que dans l’existant avec les réglementations thermiques RT-Ex (globale et élément par élément) et les dispositifs spécifiques (Dispositif Eco Energie Tertiaire (DEET), décret BACS, plans de sobriétés), de nombreuses politiques publiques œuvrent à une réduction ambitieuse des besoins en énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Ces réglementations et dispositifs s’adossent les uns aux autres et sont des leviers de la stratégie nationale bas carbone qui prévoit une décarbonation complète en 2050. Cependant, la réglementation impose les objectifs à atteindre, rarement les moyens pour y parvenir. Aussi, est-il proposé dans ce rapport une analyse du niveau de technologie réellement imposé par la réglementation.
Des niveaux de satisfaction variés quant aux systèmes intelligents déployés
Pour répondre aux enjeux de gestion immobilière et aux objectifs de la réglementation, la tentation a été parfois de mettre en œuvre des systèmes "intelligents", capables de moduler la réponse apportée aux besoins, en prenant en compte des paramètres parfois complexes, et en n’étant pas asservis à l’intervention des utilisateurs. L’idée étant de décharger ces derniers de cette responsabilité, pour plus de confort et d’efficacité.
Malgré tous ces efforts, le constat est souvent le même, les bâtiments arrivent difficilement à atteindre les objectifs théoriques fixés en conception lors de leur phase d’exploitation, et l’inconfort est parfois issu de ces systèmes, notamment parce que les régulations sont souvent déconnectées des usages réels.
L’enjeu réside désormais dans l’utilisation à bon escient de systèmes automatisés alliant à la fois conformités réglementaires, installations évolutives en fonction du besoin et formation des exploitants.
La démarche Low Tech, une démarche globale "pertinente au sein de la transition écologique"
“L’approche Low Tech, parfois appelée innovation frugale, est une démarche innovante et inventive de conception et d’évolution de produits, de services, de procédés ou de systèmes qui vise à maximiser leur utilité sociale, et dont l’impact environnemental n’excède pas les limites locales et planétaires. La démarche Low Tech implique un questionnement du besoin visant à ne garder que l’essentiel, la réduction de la complexité technologique, l’entretien de ce qui existe plutôt que son remplacement. La démarche Low Tech permet également au plus grand nombre d’accéder aux réponses qu’elle produit et d’en maîtriser leurs contenus” (Ademe, 2022).
Ainsi, la démarche Low Tech promeut la recherche d’une sobriété en matériaux autant qu’en énergie ainsi qu’une démocratisation de la technologie, par une approche systémique sur les impacts environnementaux, un questionnement des besoins réels et une réduction de la complexité des systèmes.
L’intérêt d’une démarche Low Tech apparaît alors comme une réelle opportunité, un bon compromis pour avancer pas à pas dans une démarche de GTB, prenant en compte les besoins du gestionnaire, ses compétences, ses moyens humains et les grands objectifs nationaux de sobriété énergétique et de construction et rénovation bas carbone.
Remettre l’humain au cœur de la réflexion
La recherche de la qualité d’usage de son parc immobilier est un fort enjeu de tout gestionnaire et un complément indispensable à une bonne exploitation technique.
En effet, l’ergonomie d’un bâtiment qui a besoin d’un "guide" de l’usager doit poser question. La nécessité de brochures pour expliquer comment utiliser les télécommandes à disposition doit interpeller le gestionnaire sur la qualité d’usage de son bâtiment.
Par ailleurs, la perte de contrôle individuel instaure une plus grande intolérance aux gênes perçues. Un bâtiment conçu sans prendre en compte de manière correcte les usages et les besoins des utilisateurs sera mal utilisé et donc moins pérenne. Concrètement, un bâtiment mal conçu peut avoir comme répercussions, de l’incompréhension face à la technologie déployée, du stress, des conflits, une baisse de productivité et de bien-être, voire une atteinte à la santé des utilisateurs. Les performances programmées peuvent être mises en échec, par l’ouverture fréquente des fenêtres alors qu’il y a une ventilation double flux, par exemple, et/ou par la trop grande complexité du thermostat ne permettant pas un usage aisé du système de chauffage, trop complexe pour les utilisateurs ou pour les personnels techniques non formés, entraînant des surconsommations d’énergie…
Ainsi, dans la recherche de la qualité d’usage d’un bâtiment, l’intelligibilité des systèmes et leur facilité de prise en main constituent-elles des leviers en faveur de l'autonomie des utilisateurs.
Le rapport du Cerema propose 5 axes de réflexion pour le gestionnaire afin de mettre en place un système de GTB adapté à ses besoins réels et durable :
- Les objectifs poursuivis par le gestionnaire,
- La connaissance du parc,
- La connaissance des usages réels,
- La réglementation applicable,
- Les moyens humains mobilisables pour exploiter et maintenir l’équipement.