Gondrecourt-le-Château est une commune rurale d’un peu plus de 1000 habitants. Ce bourg joue un rôle de centralité et dispose de nombreux services contribuant à son attractivité (école, maison des services publics, collège, salle polyvalente, locaux associatifs...). Proche de la commune, un laboratoire souterrain créera 2000 emplois sur 10 à 15 ans, et la commune souhaite offrir les conditions favorables d’accueil à cette population nouvelle en agissant sur l’offre de service publics, le logement et la vie socio-culturelle.
La collectivité a fait appel au Cerema via l’Agence Nationale de Cohésion des Territoires (ANCT) pour l’aider à optimiser la gestion de son patrimoine immobilier, constitué d’une vingtaine de bâtiments (mairie, salle polyvalente, équipements sportifs, médiathèque, musée, locaux associatifs, ateliers municipaux, logements communaux...), et à établir un plan d’action pluriannuel.
Le Cerema a produit un rapport d’étude qui dresse un état des lieux de l’immobilier communal et identifie des actions à mettre en œuvre, des outils adaptés à une commune de petite taille. Le rapport, comprend en outre une bibliographie détaillée qui fournit des ressources utiles pour d’autres collectivités.
Le diagnostic : une étude globale et approfondie de chaque bâtiment
La première étape de la démarche consiste à réaliser un pré-diagnostic immobilier du patrimoine afin de dresser un état des lieux immobilier : besoins en travaux, qualité d’usage des locaux, état réglementaire, état de la gestion technique, etc. Ce diagnostic portait sur la majorité du patrimoine communal (exception faite des édifices religieux et des parties privatives des immeubles de logement). Il intègre des éléments d’analyse issus d’une revue documentaire et de visites de sites, et a permis d’identifier différentes problématiques et d’émettre des recommandations.
Il met en évidence des difficultés, comme le manque de documentation sur les bâtiments, le manque de maitrise de certaines installations notamment dans des bâtiments récents (superposition d’installations complexes, absence de documentation technique, absence de réception des travaux).
Face à ce constat, et pour aider la commune dans la conduite d’opération futures, le Cerema apporte des ressources et des conseils : par exemple pour le suivi et la réception des travaux, le site Proréno propose une boîte à outils avec des fiches pour les opérations préalables de réception et des fiches d’autocontrôle. La collectivité est également invitée à se faire accompagner dans ses futurs projets afin de mieux encadrer les prestations délivrées et de davantage cadrer ses projets dès l’élaboration des cahiers des charges, en exigeant par exemple le recours à des solutions techniques simples maitrisables par les équipes en place en exploitation.
Les visites de sites ont permis d’identifier des surfaces non utilisées ou sous-utilisées dont certaines pourraient être exploitées ou mieux exploitées. Par exemple, des locaux de la mairie qui sont désaffectés ou la salle des fêtes d’un hameau qui est très faiblement utilisée. Dans ce domaine, le Cerema recommande de construire des indicateurs d’intensité d’usage (horaires d’ouverture, effectifs) des locaux communaux et de les corréler aux indicateurs de coûts d’exploitation, afin d’optimiser l’usage du parc. L’outil de l’ANCT "Espaces sur demande" peut être utilisé pour proposer les salles communales à la réservation en ligne et ainsi augmenter les temps d’occupation tout en générant des recettes.
Des désordres ou dysfonctionnements ont pu être observés durant ces visites. Un diagnostic de structure a notamment été recommandé pour une annexe du château qui présentait une pathologie structurelle majeure. Le Cerema a classé les bâtiments en 3 catégories (satisfaisant, peu satisfaisant nécessitant une intervention à moyen terme ou non satisfaisant, pour lesquels des mesures doivent être prises rapidement) et proposé des actions pour optimiser, améliorer le fonctionnement et les performances des bâtiments et de leurs équipements en exploitation.
Enfin, la gestion des bâtiments a également été examinée sous l’angle de la réglementation : tenue des vérifications périodiques et maintenance réglementaire des équipements, levée des non-conformités, état d’accessibilité, qualité de l’air intérieur, assujettissement au dispositif éco-énergie tertiaire et dans le dispositif BACS sur l’automatisation du contrôle des équipements, réalisation des diagnostics de performance énergétique, etc.
Le plan d’action : une stratégie à 2 échelles
Sur la base de ce diagnostic, le Cerema a proposé d’inscrire la démarche de la commune dans une stratégie patrimoniale (qui réinterroge le périmètre du patrimoine communal, les perspectives de développement), déclinée ensuite en stratégie d’intervention sur le patrimoine pérenne de la commune (avec des opérations déjà engagées par la commune), de manière à optimiser les usages et les performances.
La gestion du patrimoine immobilier communal s'entend à 2 échelles :
- A l'échelle de l'ensemble du patrimoine communal, la stratégie patrimoniale vise à adapter le volume des actifs immobiliers aux besoins communaux et de valoriser les biens.
- A l'échelle du patrimoine pérenne, la stratégie d'intervention vise à maintenir le patrimoine de la collectivité en "bon état" et la stratégie d'exploitation et de maintenance vise à optimiser leur gestion quotidienne.
Une stratégie d’intervention en fonction du niveau satisfaisant ou non des bâtiments, comprend 4 grands axes et reprend les recommandations issues du diagnostic :
- Traitement des urgences
- Travaux temps de retour sur investissement rapide
- Travaux de maintien en l’état
- Rénovations lourdes
Parmi les actions à mener en exploitation, le Cerema rappelle l’importance :
- Du suivi mensuel des consommations afin d’identifier le patrimoine sur lequel des interventions doivent être réalisées en priorité
- D’ajuster la période de chauffe des bâtiments, mettre les systèmes à l’arrêt en été
- De passer à un contrat unique de maintenance des installations thermiques, améliorer la rédaction du contrat et son suivi.
- Des actions de gestion courante comme la tenue des carnets de maintenance des bâtiments.
- D’organiser des visites régulières des sites :
- tous les 3 mois pour repérer les défauts et dysfonctionnements,
- tous les 6 mois pour l’entretien des abords,
- tous les ans pour l’entretien des systèmes de sécurité incendie, la surveillance des menuiseries, l’observation du risque de légionelle
- tous les 2 à 3 ans pour l’état des lieux technique et structurel
- tous les 5 ans pour les BACS (systèmes de contrôle)