Une centaine de personnes était présente pour cette conférence technique territoriale organisée au Cerema à Lille le 11 décembre 2025.
La matinée a été introduite par Marc Grevet, directeur adjoint du Cerema Hauts-de-France qui s’est fait l’écho de la centralité des enjeux liés à l’habitat dans les territoires, notamment en matière d’adaptation aux risques accrus par le changement climatique, de maîtrise de la consommation d’espace (l’habitat étant un des secteurs les plus contributeurs à l’artificialisation des sols) et de réponse aux besoins. Entre espaces tendus et détendus, urbains et ruraux, les acteurs sont confrontés à des défis en partie communs en matière d’intervention et d’observation, notamment à travers les observatoires de l’habitat et du foncier.
Le Cerema apporte un appui aux acteurs locaux dans leurs stratégies résidentielles à partir du centre de ressources Datafoncier dédié aux données foncières, d’outils numériques qu’il met à disposition des territoires, que ce soit pour l’estimation des besoins en logements ou leur traduction dans les stratégies foncières, ou encore d’études innovantes. La singularité du Cerema repose notamment sur sa capacité à mobiliser des équipes pluridisciplinaires et à croiser leur expertise. L’établissement entend également jouer pleinement son rôle dans l’animation régionale (conférences, rencontres régionales…). Marc Grevet a rappelé l’importance de la connaissance mutuelle, de la complémentarité des approches entre partenaires, de manière à tirer le meilleur parti des expertises et expériences de chacun en vue de construire ensemble des réponses renouvelées aux enjeux régionaux, sur l’habitat et plus largement. Il a enfin remercié chaleureusement intervenants et participants pour la réussite de cette journée.
Outiller les bailleurs sociaux dans leurs stratégies foncières : un nouveau partenariat entre l’URH Hauts-de-France et le Cerema
Maxime Bitter, directeur général de LMH, a contextualisé le partenariat avec le Cerema sur la connaissance et la mobilisation du foncier des bailleurs sociaux. Dans un contexte marqué par à la fois une forte demande de logements sociaux et la nécessaire prise en compte d’enjeux majeurs de sobriété foncière, l’Union Régionale pour l’Habitat (URH) Hauts-de-France et le Cerema ont lancé un premier partenariat en 2023 visant à objectiver la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers induite par le logement social. Cette première étude a montré notamment que le secteur du logement social représente 27,7% de la production de logements entre 2009 et 2017 mais seulement 12,4% de la consommation d’espace pour le logement.
En 2024 et 2025, ce partenariat a été prolongé dans le cadre d’une nouvelle étude innovante, comprenant trois volets, avec l’objectif d’éclairer les stratégies foncières des bailleurs sociaux de la région :
- Volet 1 : comprendre l’intervention des bailleurs sociaux sur les marchés fonciers et immobiliers
- Volet 2 : Identifier et qualifier le potentiel foncier des bailleurs sociaux et estimer des perspectives de construction
- Volet 3 : Etudier les dynamiques du parc de logement social, à l’échelle régionale et pour chaque EPCI
La démarche poursuivait un double objectif : d’une part d’objectivation des tendances régionales et d’autre part d’outillage des bailleurs. Romain Cadot, directeur d’études foncières au Cerema a décrit la méthodologie et les résultats associés au second volet.
Trois étapes principales ont été nécessaires :
Constitution d’un recensement exhaustif du patrimoine des bailleurs sociaux
Croisement et qualification dans une base de données multi-sources
Analyse détaillée des potentiels fonciers mobilisables
- Informations génériques
- Parcelles (surfaces urbanisée, naturelles agricoles et forestière, parking, ...)
- Propriétaires (droits, lien RPLS, nom, …)
- Bâtis (étages, surfaces, emprise, logements, locaux, année, …)
- Densités (log/ha, CES, densité de construction)
- Estimation des potentiels de construction/densification
- Mutations (date, valeur, surface)
- Permis de construire (historique)
- Zonages administratifs
- Zonages d’urbanisme
- Occupation des sols
- Contraintes de construction
La création de logements par restructuration du bâti existant dans la Métropole Européenne de Lille : expérimentation et généralisation nationale
Gilles Verley, chargé d’études habitat et foncier au Cerema, est revenu sur l’origine des travaux qu’il mène sur la mesure et la caractérisation des restructurations qui affectent le parc de logements, et qui ont débuté à l’occasion d’un partenariat avec la Métropole Européenne de Lille (MEL).
Depuis avril 2019, un dispositif d’autorisation préalable aux travaux de division s’applique dans 22 communes de la MEL (loi ALUR) pour prévenir la mise sur le marché de logements indignes. La MEL suspecte toutefois l’existence de divisions non déclarées, soit volontairement, soit par manque d’information. Dans ce contexte, la collectivité a confié au Cerema une démarche visant à quantifier et localiser la création de logements issu de la restructuration du bâti existant entre 2014 et 2023. L’objectif était d’éclairer les dynamiques de divisions d’appartements, transformations de bureaux, fusions et disparitions de logements afin d’adapter les outils de régulation (notamment le permis de diviser) et de mieux connaître les propriétaires et bâtiments concernés.
La méthode repose sur une analyse de l’ensemble des millésimes des Fichiers Fonciers entre 2014 et 2023 en vue d’identifier, à l’échelle parcellaire, les restructurations produisant une variation du nombre de logements. Cette première approche est ensuite et consolidée avec d’autres sources (Sit@del notamment) et des retours de terrain.
Les résultats et enseignements obtenus sur la division dans la Métropole Lilloise portent notamment sur les logements concernés et leurs propriétaires :
- Une destination largement locative : 64% du parc est loué deux ans après la division auquel il faut probablement ajouter une grande part des logements encore vacants (24%)
- La surface habitable moyenne des logements divisés est de 104 m² et celle de logements issus de division est de 46 m²
- 8 logements divisés sur 10 datent d’avant 1948 soit deux fois plus que l’ensemble des logements privés de la MEL en 2022
- Les divisions ont davantage lieu dans des secteurs densément peuplés et où le taux de pauvreté est plus élevé.
- Davantage de personnes morales parmi les propriétaires : 40% des logements appartiennent à des SCI, promoteurs ou investisseurs professionnels contre 24% pour l’ensemble du parc locatif de la MEL
- Plus de multipropriétaires : 7 propriétaires de logements issus de division sur 10 possèdent plusieurs biens loués ou vacants dans le département contre 2 sur 10 pour l’ensemble des propriétaires bailleurs privés.
Ces travaux ont pu faire l’objet de déclinaisons fines, à l’échelle infra-communale, mais aussi être étendus à l’échelle nationale et régionale.
Les travaux se poursuivent avec deux publications nationales récentes sur un premier panorama global des restructurations et un focus sur les disparitions
Les dynamiques immobilières du logement dans la métropole lilloise
Laurence Pigot, chargée d’études principale habitat habiter à l’Agence de Développement et d’Urbanisme de Lille Métropole (ADULM) a ensuite présenté une démarche d’observation approfondie du marché résidentiel de la Métropole Européenne de Lille (MEL). L’objectif est d’analyser l’évolution du parc et des transactions à différentes échelles, mesurer les déséquilibres territoriaux et fournir des indicateurs utiles à la planification (SCOT, PLH3) et aux projets locaux.
La méthode repose sur les sources et choix suivants :
- Sources exploitées : DVF3 (Demande de Valeurs Foncières, CEREMA/DGFIP), Sitadel 2 (SDES), Fichiers Fonciers (CEREMA/DGFiP).
- Observation : mutations ordinaires du logement (ventes dans le parc d’occasion et VEFA). Sont exclues les mutations non ordinaires (opérations à caractère social, ventes entre bailleurs sociaux, ventes liées à une démolition/reconstruction).
- Échelles d’analyse : communes, territoires de gouvernance de la MEL, carreaux de 200×200 m.
- Traitement : séries annuelles lissées sur 3 ans, prix exprimés en euros constants.
La démarche comprend quatre volets qui portent respectivement sur :
- L’évolution du parc de logements : celui-ci connaît une croissance continue depuis plus de 50 ans, qui dépasse celle de la population en raison de la diminution de la taille des ménages. Le volume des appartements dépasse désormais celui des maisons dans la métropole lilloise en raison notamment de l’augmentation de la production neuve de logements collectifs.
- L’évolution des ventes de logements : les transactions sont récemment en baisse mais la valeur moyenne des biens reste élevée. Pour un même volume de logements vendus en 2017 et 2022, la valeur annuelle moyenne des mutations a cru de 9%.
- Le croisement des indicateurs relatifs aux dynamiques des ventes de logements et à la construction neuve met en évidence des trajectoires variées dans les territoires de la métropole. Certains secteurs ont un niveau de ventes plus important que d’autres et à l’inverse, là où la rotation dans le parc est moindre, le taux de construction est plus élevé.
- Le marché des appartements et des maisons, dont l’analyse permet de mettre en évidence plusieurs typologies de marché.
Mise en œuvre et suivi d’un PLH, le témoignage de l’agglomération Hénin Carvin : entre recyclage urbain et mixité sociale
Guillaume Gardier et Laurent Ledanois, respectivement chargé de mission habitat et responsable SIG à la Communauté d’Agglomération d’Hénin‑Carvin, présentent ensuite un retour d’expérience sur la mise en œuvre du Programme Local de l’Habitat (PLH).
Quel diagnostic territorial ?
Sur un territoire multipolaire de 14 communes et 126 000 habitants, un des enjeux principaux est de convertir le fort héritage industriel et minier (friches, bâtis vacants, sols pollués, cités minières…), en une offre résidentielle durable, attractive et limitant la consommation d’ENAF ; conformément à la Loi Climat et Résilience de 2021.
Le parc social représente une part importante de l’habitat (55 000 logements, 41% de logements sociaux), dont une part importante est occupée par une population dans une situation socio-économique fragile. L’enjeu est de concilier la création de la nouvelle offre de logement en renouvellement urbain avec les objectifs nationaux et locaux sur l’équilibre de peuplement et la mixité sociale.
Stratégie
Dans ce contexte le PLH de l’Agglo Hénin Carvin a adopté 5 orientations et 13 objectifs résumés sur l’illustration suivante :
Quelles actions ?
Pour atteindre ses objectifs, entre 2023 et 2024 l’Agglo Hénin Carvin a déployé d’importants dispositifs de soutien financier à l’investissement, avec un budget cumulé de près de 5 millions d’euros: l’Aide à l’Habitat pour Publics Spécifiques (AHPS), l’Aide à l’Habitat Intergénérationnel (AHI), l’Aide au Recyclage Urbain (ARU) et l’aide au Prêt Social Location Accession (PSLA). Dans le cadre de ces objectifs, des opérations ont déjà été soutenues, telles que la construction de pensions de famille à Noyelles Godault et Courrières, la reconversion de friches à Noyelles Godault et Leforest, ou encore la construction de logements en PSLA à Libercourt. Les soutiens financiers communautaires sont compris entre 100 000€ et 600 000€ en fonction des dispositifs mobilisés, de la nature et de l’ampleur du projet, ainsi que du type de porteur.
Parallèlement, depuis 2023 l’Agglo Hénin Carvin développe un système d’information géographique (données MAJIC, DVF, RPLS, ONB…) pour observer le marché du logement, piloter la gouvernance et évaluer l’impact des actions engagées. Elle utilise également d’autres solutions numériques telles que son site internet pour mettre en avant la stratégie menée, informer, et faire la promotion de ses dispositifs d’aide :
En conclusion
En combinant, recyclage urbain, mixité sociale et outils numériques, l’Agglo Hénin Carvin illustre le développement d’une stratégie territoriale cohérente pour transformer son patrimoine industriel et minier, et tenter d’influer à long terme sur les déséquilibres de peuplement de son territoire
Rendre les données foncières plus actionnables
Enfin, pour conclure la matinée, Pascal Fourdrinoy, chef de projet Datafoncier au Cerema, a présenté les évolutions récentes et en cours du projet Datafoncier, qui ont pour objectif d’améliorer "l’actionnabilité" des données par les acteurs publics, de les rendre intelligibles, exploitables, contextualisées et thématisées en vue d’accroître l’impact du projet sur les politiques publiques locales.
La démarche s’est construite à partir d’un diagnostic conduit à partir d’entretiens et de questionnaires en direction des communes, EPCI urbains et ruraux, départements, agences d’urbanisme, DDTM… Celui-ci a révélé des usages et besoins très différents selon les profils (novice, intermédiaire, expert) et des freins à l’utilisation des données liés à l’appropriation de celles-ci, aux formats, à la fiabilité et à la cohérence des jeux de données.
En réponse à ces constats, plusieurs évolutions sont proposées et en cours d’expérimentation :
- Nouveaux formats et refonte du parcours utilisateur.
- Adaptation des formations pour différents niveaux d’appropriation.
- Indicateurs thématiques sur le logement prêts à l’emploi.
- Refonte éditoriale des sites.
- Expérimentations relatives à la fiabilité/cohérence des données.
Une fin de journée sous forme d’ateliers
Après cette matinée déjà très riche et un déjeuner convivial offert aux participants, la journée s’est prolongée l’après-midi sous forme d’ateliers en petits groupes permettant des interactions nombreuses et une logique de dialogue avec nos équipes. Ces ateliers ont porté sur :
- L’estimation des besoins en logement : actualités du projet Otelo
- La découverte des formations proposées par le Cerema sur le foncier et l’habitat
- Apprécier les enjeux résidentiels liés à des risques accrus par le changement climatique, l’exemple du recul du trait de côte.
Les retours des participants sont très positifs sur ce format qui sera donc sans doute reproduit lors de prochaines journées techniques.