Ces rencontres, qui rassemblent des acteurs publics et privés de l’aménagement des territoires des Pays de la Loire, ont pour objectif principal le partage, la diffusion et l’échange de connaissances. Elles favorisent la collaboration entre des acteurs aux intérêts parfois divergents, essentielle pour la réussite des opérations d’aménagement.
Cette 3e édition s'est concentrée sur la thématique du foncier économique, une ressource rare et précieuse qu’il faut exploiter au mieux. Le territoire de la Vendée, dynamique économiquement, illustre bien le défi de concilier maîtrise du foncier et développement des activités économiques. L’enjeu est notamment de remobiliser les friches industrielles et de densifier les zones d’activités existantes, ce qui est souvent plus complexe que de travailler sur des terrains libres. Ce type de rencontre vise également à présenter des outils développés pour mieux connaître et gérer le foncier (ex. Urbansimul, Cartofriche) et à nourrir les retours d’expérience pour accompagner les collectivités dans leurs projets.
La journée s‘est organisée autour de témoignages, tables rondes, ateliers collaboratifs avec l’École de design de Nantes, et une visite de terrain d’une friche réhabilitée, le site Atinéa (ex friche Michelin), afin de favoriser échanges et partages pratiques.
Le point de vue de l’aménageur
Sébastien BONNET, directeur de la SEM ORYON
La SEM Oryon est une société d’économie mixte implantée en Vendée depuis plus de 50 ans. Initialement, la SEM intervenait majoritairement dans l’aménagement en extension urbaine, créant des zones d’activités et des quartiers neufs. Cependant, dès 2014-2015, elle a amorcé un virage stratégique vers le renouvellement urbain, motivé par plusieurs facteurs :
- La saturation progressive des possibilités d’extension urbaine.
- L’arrivée d’opérateurs privés sur les marchés de l’extension, rendant ce segment moins porteur pour une SEM.
- La volonté de se concentrer sur des projets complexes et de taille plus modeste, souvent délaissés par les acteurs privés, comme la réhabilitation de friches, la densification des centres-villes, et la transformation de dents creuses.
Le passage au renouvellement urbain a révélé une complexité accrue, notamment en termes de maîtrise foncière, de coûts, de cadre juridique et d’acceptation sociale. Contrairement à l’aménagement en extension, les projets en renouvellement urbain nécessitent de gérer des contextes existants, avec des populations à associer et des contraintes multiples. La SEM a donc investi dans la formation de ses équipes et appris sur le terrain, en expérimentant sur des projets pilotes. Dans cette nouvelle dynamique, Oryon intervient « en dentelle » sur des espaces urbains vacants ou sous-utilisés, tels que les dents creuses et friches industrielles. L’objectif est de densifier les centres-villes et centres-bourgs en intégrant logements, commerces et bureaux, pour revitaliser les cœurs de ville.
Projet emblématique : la reconversion du site Atinea (ancienne usine Michelin)
L’un des projets majeurs portés par la SEM est la reconversion du site industriel Michelin fermé brutalement en 2019. Ce projet illustre la complexité et l’ambition de la stratégie Oryon. Après plusieurs années de négociations difficiles entre Michelin, collectivités et partenaires, un consensus a été trouvé pour transformer ce site de 20 hectares en un pôle dédié aux énergies nouvelles et mobilités. Le projet prévoit la réhabilitation des bâtiments industriels pour accueillir des activités de production, des bureaux, des centres de R&D, des jeunes entreprises et des centres de formation. La difficulté technique et réglementaire est majeure, notamment pour adapter les normes ICPE, assurer la mixité d’usages et gérer la division des grands bâtiments existants. Une SAS à mission a été créée en 2023, associant Michelin, la Banque des Territoires et Oryon, pour piloter l’acquisition et la réhabilitation du site, avec un investissement global estimé à 40 millions d’euros.
Densification et optimisation des zones d’activités existantes
Depuis trois ans, la SEM mène une réflexion approfondie avec l’agglomération de La Roche-sur-Yon pour répondre à la raréfaction du foncier dans les zones économiques déjà aménagées. 140 entreprises ont été consultées pour comprendre leurs besoins et contraintes. Une étude et des démonstrateurs immobiliers ont été lancés afin d’explorer des solutions innovantes de densification : mutualisation des parkings via des parkings silos, verticalisation des bâtiments, optimisation spatiale des parcelles. Les résultats sont très encourageants avec des gains de surface foncière pouvant atteindre 50%.
La stratégie de la SEM Oryon face au foncier économique est marquée par une évolution progressive, fondée sur l’apprentissage et l’innovation. Elle combine la gestion fine du foncier existant, la reconversion ambitieuse de friches industrielles, et la densification raisonnée des zones d’activités, tout en conciliant intérêt général, complémentarité avec le secteur privé et développement durable.
Le point de vue du Cerema
Bertrand LEROUX, directeur de projet
Le Cerema joue un double rôle d’observateur des évolutions du marché foncier économique et d’accompagnateur des collectivités dans la définition et la mise en œuvre de leurs stratégies foncières. Il collecte et analyse des données, notamment via des bases foncières, pour comprendre les dynamiques des marchés locaux. Cette posture permet d’éclairer les collectivités sur les tendances et les aider à définir des stratégies adaptées aux enjeux actuels dans un contexte où leur métier dans le domaine du foncier économique s’est considérablement complexifié. Historiquement centrées sur l’aménagement et la commercialisation foncière, elles doivent désormais intégrer la gestion immobilière, le suivi des projets en amont, la capacité à saisir les opportunités, et l’accompagnement de la transformation des zones existantes. Cette évolution implique une montée en compétences et une diversification des outils et leviers mobilisés. De nombreuses collectivités anticipent une saturation des zones d’activité économique. Néanmoins, une analyse plus globale révèle que des surfaces restent disponibles, souvent sous-utilisées, avec des taux d’emprise au sol faibles (11 à 18 %), et un fort morcellement foncier. Ce morcellement, conjugué à la prédominance du foncier privé (85 %), complique la mobilisation et la transformation des terrains.
Évolution des modes d’intervention des collectivités et nouvelles stratégies
La part des investisseurs privés dans la détention et la commercialisation des lots à bâtir augmente, ce qui réduit le rôle direct des collectivités dans la gestion des terrains. En réaction, les collectivités développent des stratégies alternatives :
- Gestion du bâti ancien et réhabilitation.
- Expertise et conseil pour accompagner les nouveaux opérateurs.
- Déblocage de friches via des outils spécifiques.
- Maîtrise foncière accrue via des mécanismes comme la dissociation foncière, les baux à construction, ou la préemption.
La priorité est désormais donnée au renouvellement et à la densification des zones existantes au travers de deux axes complémentaires :
a) Transformation des zones existantes, par la densification, la mutualisation des espaces (parkings silos, espaces partagés), la verticalisation des bâtiments, et la réversibilité des constructions.
b) Extension raisonnée, en utilisant les réserves foncières restantes comme levier pour faciliter la transformation et la restructuration des zones existantes plutôt que pour créer de nouvelles zones.
Face à la rareté et aux enjeux territoriaux, les collectivités durcissent les critères d’accueil : priorité aux entreprises compatibles avec les ressources locales (eau, énergie), activités à fort impact socio-économique (création d’emplois, innovation), prise en compte de l’impact environnemental et social des entreprises. Cette approche stratégique vise à optimiser l’usage du foncier tout en renforçant la cohérence et la complémentarité du tissu économique local.
Le Cerema recommande d’accompagner les entreprises dès la phase de conception des projets immobiliers, via des conseils architecturaux et techniques et des grilles de sélection et des comités consultatifs. Ce travail collaboratif permet d’adapter l’offre immobilière aux besoins réels, de favoriser la mutualisation des espaces, et d’optimiser la densité et la fonctionnalité des projets.
Rôle stratégique des aménageurs et opérateurs fonciers
Les aménageurs, foncières et établissements publics fonciers (EPF) restent des acteurs clés pour :
- Identifier et mobiliser les gisements fonciers dormants.
- Gérer les opérations complexes de transformation foncière et immobilière.
- Faciliter les transactions, préemptions et regroupements fonciers.
- Soutenir la mutualisation et la densification dans les zones d’activité.
La stratégie foncière doit s’adapter aux différentes phases du cycle de vie des entreprises : croissance, déclin, saisonnalité, mobilité. Cela nécessite une connaissance fine des unités foncières et des usages, pour intervenir efficacement à court, moyen et long terme.
La stratégie du Cerema sur le foncier économique met l’accent sur une gestion intégrée, pragmatique et évolutive, centrée sur :
- La valorisation et la densification des zones existantes,
- La maîtrise foncière renforcée,
- La sélection ciblée des activités économiques,
- L’accompagnement des porteurs de projets,
- Le rôle actif des collectivités face à la complexité croissante des enjeux fonciers.
Le public présent lors de ces rencontres a témoigné de :
- La capacité des architectes et acteurs du bâtiment à accompagner et challenger les besoins des industriels
- L’importance du dialogue entre collectivités (EPCI, communes) et entreprises en amont des projets et des permis de construire, pour clarifier les règles et critères d’accès au territoire.
- La nécessité de sécuriser les projets en réalisant en amont toutes les études d’impact et environnementales, pour compenser le temps perdu dans les contraintes imposées.
Table ronde 1 / Les enjeux sur le foncier
La première table ronde de la matinée a abordé la question de la transformation et de l’intensification du foncier économique, abordée sous l’angle des enjeux territoriaux, économiques, sociaux et environnementaux au travers des témoignages de trois acteurs : le Pôle Métropolitain Nantes-Saint-Nazaire, les Chambres de Commerce et d’Industrie et l'École du Désign – Design LAB.
Constat initial et contexte territorial
Le Pôle Métropolitain Nantes-Saint-Nazaire a engagé une mission expérimentale sur l’intensification foncière des zones d’activité. Ce territoire connaît une forte dynamique démographique et économique qui crée une concurrence entre foncier économique et résidentiel. Pour mieux comprendre ces enjeux, la mission expérimentale a été menée sur deux sites périurbains aux caractéristiques différentes : une zone plus petite, connectée à un centre, accueillant majoritairement des activités artisanales, et une grande zone industrielle déconnectée mais bien desservie. L’étude a révélé une sous-utilisation significative du foncier, un vieillissement marqué des bâtiments et une dégradation des infrastructures publiques, tout en soulignant une méconnaissance du fonctionnement réel de ces zones.
Du point de vue des Chambres de Commerce et d’Industrie, les zones d’activité restent un outil indispensable pour le développement économique, en particulier pour l’industrie qui y concentre une large part de ses emplois. Cependant, il est nécessaire de prioriser l’usage du foncier disponible et d’aller au-delà des simples inventaires en intégrant la réalité des usages par les entreprises. Cette approche permet de mieux répondre aux besoins et de sensibiliser les acteurs aux problématiques liées à la dégradation des zones, telles que la gestion des voiries, l’éclairage, la mixité des activités, ainsi que les enjeux liés à l’attractivité des ressources humaines et à la mobilité.
L’École de Design de Nantes, à travers son City Design Lab, a apporté un regard complémentaire en insistant sur la dimension humaine, écologique et économique dans la régénération des zones d’activité. Le design territorial permet d’accompagner des projets concrets visant à mutualiser les services, réduire la place de la voiture, améliorer la signalétique et surtout repenser l’habitabilité de ces espaces en intégrant les usagers, les habitants et le vivant. Les travaux menés ont notamment permis de proposer des réaménagements d’espaces publics favorisant la biodiversité, les mobilités douces et la création de lieux de vie attractifs. Le design agit ainsi comme un facilitateur et un médiateur entre les différents acteurs, permettant d’expérimenter des solutions innovantes adaptées aux spécificités locales.
Bifurcations et pistes d’évolution identifiées
Concernant les bifurcations et pistes d’évolution, les participants de la table ronde ont rappelé la nécessité de renforcer l’intensification des usages, une meilleure connaissance des propriétaires et des usages, ainsi qu’un dialogue renforcé avec les entreprises. Les stratégies doivent être adaptées aux spécificités des zones, qu’il s’agisse de leur taille, de leur localisation ou de la nature des activités qu’elles accueillent. La planification doit aussi intégrer l’accueil des activités logistiques, indispensables mais très consommatrices de foncier, en réservant des espaces adaptés. Le moment actuel est particulièrement crucial, avec la révision des documents d’urbanisme qui intègrent des objectifs ambitieux de réduction de la consommation foncière, favorisant la compacité et l’intensification, notamment sur les nouvelles zones.
Perception et implication des entrepreneurs
Les entrepreneurs, dès lors qu’ils sont informés et sensibilisés aux enjeux de sobriété foncière et de transition écologique, se montrent majoritairement prêts à s’engager dans ces évolutions, même si le coût et la complexité des démarches restent des freins importants. Les petites et moyennes entreprises nécessitent un accompagnement renforcé, notamment par des ressources techniques telles que des architectes conseils, pour intégrer ces nouvelles contraintes. Des exemples concrets, comme celui de l’entreprise Giffard, illustrent les choix stratégiques d’adaptation, notamment par la verticalisation et la réorganisation des outils industriels pour rester sur site. Les zones d’activité constituent également des lieux privilégiés pour développer la coopération interentreprises et le dialogue avec les collectivités, avec un rôle clé joué par les clubs d’entreprises qui facilitent l’interface et la médiation sur des thématiques transversales telles que la mobilité ou la responsabilité sociétale.
Acceptabilité sociale et temporalités
Un autre enjeu important soulevé concerne l’acceptabilité sociale du retour d’activités productives en milieu urbain, souvent freinée par des craintes liées aux nuisances ou aux flux générés. Un travail d’information et de dialogue avec les habitants et les associations est donc nécessaire pour lever ces blocages. Par ailleurs, un décalage persiste entre les temporalités politiques et celles des entreprises, ce qui peut ralentir la mise en œuvre des projets. L’anticipation, la simplification des procédures et un accompagnement en amont sont identifiés comme des leviers essentiels pour réduire les délais et faciliter les démarches.
Pour conclure, le maître-mot pour le Pôle Métropolitain est de convaincre les élus de s’engager dans cette transformation, en instaurant une gouvernance spécifique et en renforçant le dialogue avec les acteurs économiques.
Du côté des CCI, la clé réside dans le dialogue privé-public et la compréhension mutuelle des enjeux, afin de dépasser la complexité des procédures et avancer ensemble vers des solutions durables. Cette table ronde a ainsi permis de croiser les regards des collectivités, des entrepreneurs et des chercheurs pour envisager une transformation ambitieuse et nécessaire du foncier économique, alliant sobriété, intensification, coopération et innovation.
Table ronde 2/ Reconquérir les friches
La deuxième table ronde a donné à voir trois expériences de reconquête d’un foncier économique pour y maintenir de l’activité :
- Loire-Atlantique Développement – Site CTO Guérande - Sur environ 2 ha, Guérande et Cap Atlantique recréent des salines et une bergerie sur un ancien site industriel, en limitant l’imperméabilisation et en lançant très tôt les diagnostics environnementaux (pollutions, espèces protégées, PPR, site classé). Le montage repose sur une maîtrise foncière publique, des baux à construction de longue durée pour les paludiers et une forte mobilisation des financements, car le projet génère peu de recettes.
- SEM Oryon – Site Oxygene La Roche sur Yon - Ancien site industriel de 20 ha exploité pendant 90 ans, fortement pollué, repris par un promoteur privé avec un accompagnement public (ADEME, collectivité) pour la mise en sécurité, la dépollution (dont phytoremédiation), la déconstruction et la valorisation des matériaux (béton concassé, acier recyclé). L’objectif est de recréer une zone d’activités de 20 ha sans consommer de nouveaux espaces agricoles ou naturels.
- Nhood – opérateur immobilier mixte – Sillon de Bretagne Nantes - Saint‑Herblain – centre commercial sur la route de Vannes : Centre commercial des années 60‑70 (hypermarché + galerie) très imperméabilisé, avec une vacance importante, appelé à devenir un quartier mixte d’environ 100 000 m² de SDP, dont 60% de logements, en conservant une offre commerciale. Le site reste exploité (300 salariés, flux clients) pendant la transformation, ce qui impose du phasage, de l’urbanisme transitoire et une gestion fine des cohabitations.
Difficultés récurrentes
Les intervenants insistent sur plusieurs familles de contraintes : délais réglementaires et d’études (piezométrie, pollution, procédures ICPE, DUP), complexité des montages sur sites multipropriétés ou en activité, coûts très élevés de dépollution, désamiantage, démolition et réemploi, et difficultés d’assurance sur des friches industrielles. S’ajoutent les injonctions parfois contradictoires entre environnement (espèces protégées, risques, sols pollués), urbanisme (OAP, ZAN, densification) et économie de projet.
Enjeux économiques et pistes de solutions
Les bilans d’opérations sont fragilisés par la hausse des coûts (construction, normes environnementales, démolition, parkings neufs) et la baisse ou la rigidité des recettes (marché immobilier ralenti, valeurs foncières commerciales élevées, fiscalité majorée). Les leviers évoqués sont : subventions (fonds friches, aides ADEME), préfinancement public d’une partie des études, montages plus innovants (partage de risques, baux de longue durée), valorisation de la performance extra‑financière (carbone, biodiversité, gestion des eaux pluviales) et meilleure prise en compte de l’« infrastructure vivante » dans les modèles économiques.
Ateliers
L'après-midi a été l'occasion de partager les expériences et stratégies de chacun autour d'un cas d'étude fictif préparé et animé par des étudiants du City design Lab de l'Ecole de Design de Nantes.
L'atelier a été organisé en 3 séquences successives :
1. Identifier le potentiel, qualifier les ressources et les freins d’un site-type
2. Comprendre les besoins et les contraintes propres à chaque acteur
3. Reconvertir et intensifier le foncier en imaginant collectivement un scénario de transformation.
Ces séquences s’inspirent de la pensée design territoriale (observation, idéation, prototypage, restitution).
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Photographies - Cerema
En accord avec les tables rondes du matin, ces travaux ont affirmé la nécessité d'engager une concertation large lorsqu'on vise un renouvellement ou une action de densification de zones d'activités. En plus des acteurs historiques de l'aménagement (Aménageurs, promoteurs, puissance publique), les usagers (entreprises, associations représentatives) et riverains doivent pouvoir exprimer leurs attentes et besoins.
Enfin, les propositions faites par les différentes équipes, si elles confirment le besoin de densifier et de verticaliser, elles n'en oublient pas pour autant le besoin de préservation de la qualité paysagère et de reconquête d'une biodiversité sur ces sites en reconversion.