L’exemple de l’îlot Berliet à Lyon est l’une des expériences mises en valeur dans l’ouvrage. Ce PUP, signé en lien avec la reconversion d’une friche industrielle en quartier résidentiel au coeur de la ville, montre la nécessité de développer une nouvelle approche du montage opérationnel et financier comme une alternative à la ZAC. Il montre aussi la nécessité de dialoguer avec de nouveaux acteurs "hybrides" de l’aménagement.
Le contexte du projet
L’îlot Berliet, un espace de 2,7 hectares, est situé dans le 8e arrondissement de Lyon, dans un quartier longtemps consacré aux activités industrielles en phase de reconversion. La Métropole de Lyon n’a pas exercé son droit de préemption sur l’îlot, laissant opérer les acteurs privés. Cependant, la Métropole et la Ville de Lyon ont défini le programme de construction et ses modalités de réalisation.
Le PUP s’est imposé d’emblée , avec en parallèle une révision simplifiée du PLU pour intégrer les aspects urbanistiques du projet. L’objectif du Grand Lyon était de faire muter l’ensemble de ce secteur en même temps, dans le cadre d’une seule opération.
Plusieurs conditions ont été ajoutées par la collectivité, afin de s’assurer de la cohérence du projet :
- Avoir un seul interlocuteur. Un seul opérateur a acquis le foncier.
- La mise au point par le Grand Lyon avec l’opérateur d’un programme de construction avec une répartition spatiale des programmes qui permette une insertion urbaine du projet. Car, le secteur était classé PLU en tant que secteur industriel, si bien qu’il fallait modifier le zonage du projet et définir une orientation d’aménagement et de programmation.
La maîtrise d’ouvrage des équipements publics étant conservée par les collectivités, l’organisation spatiale des programmes de construction et des espaces publics a été conçue entre les équipes de l’opérateur et celles du Grand Lyon.
L’intérêt du recours au PUP
La nature et l’importance de l’opération nécessitent, outre la réalisation des équipements qui lui sont propres, la réalisation d’équipements publics complémentaires indispensables à l’accueil des 1500 futurs habitants ou usagers de l’opération.
Le programme d’équipements publics (PEP) répartit les espaces publics à réaliser et leur financement en fonction des compétences de chacune des collectivités locales concernées.
Le coût global prévisionnel des infrastructures (études et travaux) s’élève à 2,6 millions d’euros TTC tandis que celui des superstructures (études et travaux) s’élève à 3,9 millions d’euros TTC.
Au terme d’une négociation tripartite, la convention PUP a été signée en juin 2013. L’opérateur privé s’est engagé à financer une partie du PEP, selon le principe de nécessité et les règles de proportionnalité suivantes :
- 85% de participation pour la réalisation des voies nouvelles
- 50% de participation pour la requalification des voies environnantes
- 25% de participation pour la réalisation de la placette nouvelle
- 3/18e du coût (vente en l’état futur d’achèvement -VEFA- brut de béton) d’un établissement d’accueil de jeunes enfants, correspondant au financement de 22 berceaux sur 48 réalisés
- 80% de la quote-part Ville de Lyon pour les réseaux ERDF.
Des engagements précis
Le PUP permet également de contractualiser les engagements respectifs des parties en matière de foncier.
Au final, la participation de l’opérateur privé s’élève à 5,55 millions d’euros sur 7,6 millions, et s’avère nettement supérieure au montant qu’aurait perçu le Grand Lyon par le recours à la taxe d’aménagement, même majorée. La somme sera versée sur quatre ans, en fonction du rythme de réalisation des équipements publics.
La ville et la Métropole de Lyon sont toutes deux signataires de la convention de PUP afin de marquer leur engagement dans la maîtrise d’ouvrage des équipements sont elles ont la charge. Cependant, conformément à la loi, la participation est perçue par la métropole compétente en urbanisme, qui reverse à la ville sa quote-part.
La convention PUP permet également de rapprocher les pratiques propres à chaque acteur et de les faire converger. Les engagements de chacun sont clairement établis dans la convention, même s’ils n’ont pas tous une valeur opposable, car la convention reste avant tout financière.
Ces engagements portent plus particulièrement sur :
- Une maîtrise foncière par l’opérateur privé
- Le transfert des engagements financiers et techniques de l’opérateur aux promoteurs auxquels elle a vendu des lots de l’opération.
- Le respect des engagements en matière de développement durable
- l’équilibre des programmations logements pour développer des logements abordables
- La coordination des travaux en phase chantier
Enseignements
> Contrôler le niveau des participations d’urbanisme pour le financement des équipements publics. Il est important pour les collectivités de développer ou de s’entourer d’une ingénierie juridique et financière capable de définir des valeurs de référence entre le niveau de participation supportable par le promoteur tout en ayant connaissance du coût des équipements publics et des capacités de financement de la collectivité.
> Connaître les marchés fonciers et immobiliers ainsi que les coûts de construction et d’aménagement.
> Trouver le juste niveau de participation, qui peut avoir un impact sur la qualité générale du projet. La Métropole de Lyon demande d’annexer à la convention PUP un cahier des charges définissant le niveau de qualité du projet, qui doit faire l’objet d’un suivi attentif en phase chantier.
> Faire preuve d’ "agilité" en anticipant la réalisation des équipements publics ou en les menant conjointement avec la construction des bâtiments. Le fait de mener en même temps les travaux de construction des bâtiments et ceux des équipements publics nécessite une grande réactivité des maîtres d’ouvrage. A Lyon, la convention de PUP fixe aussi des délais de réalisation réalistes et prévoit la coordination de ces travaux.
> Apprendre à négocier, avec une montée en compétence des différents services impliqués dans l’élaboration des PUP, une approche plus transversale entre les directions aménagement urbain et urbanisme, juridique, planification et droit des sols et marchés publics.
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