Submersion marine et marchés fonciers et immobiliers

25 juin 2014
eau
Submersion marine et marchés fonciers et immobiliers

Les PPR submersion marine en Nord-Pas-de-Calais
Plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) de submersion marine ont été prescrits en 2011 sur le littoral du Nord-Pas-de-Calais. Ils élargissent à l’ensemble du littoral régional le périmètre défini lors de la prescription en août 2011 du PPR Côtes Basses Meubles, qui concernait initialement 30 communes du Pas-de-Calais. La carte d’aléas a été finalisée courant 2011 et est portée à la connaissance des acquéreurs via l’Information des Acquéreurs et Locataires (IAL) depuis octobre 2011.

Quelle prise en compte dans les choix résidentiels ?
Dans ce contexte se pose la question d’un éventuel effet sur les marchés fonciers et immobiliers. Il s’agit d’évaluer si la localisation en commune soumise à PPR ou en zone d’aléa est prise en compte par les ménages dans leur choix résidentiel. Par exemple, observe-t-on un report des ventes ou encore une dépréciation des prix ?

Une première phase d’entretiens
Dans une première phase, on a développé une approche qualitative par le biais d’entretiens menés début 2012 avec des acteurs locaux, élus ou professionnels. Les acteurs locaux interrogés ne ressentent pas d’influence du risque sur les marchés, sauf localement, lorsque l’effet risque dépasse l’effet aménité. En revanche, beaucoup anticipent un effet dépréciatif lorsque le PPR sera approuvé. Au final, on peut s’attendre à ce que plusieurs effets, à la hausse (accentuation de la rareté, phénomènes de report) et à la baisse (information croissante sur le risque, limitation de l’usage des biens) se conjuguent à l’avenir, selon une géographie qu’il apparaît complexe de dessiner à ce jour.

Une seconde phase d’analyse de données
La seconde phase repose sur une approche quantitative menée en deux temps :

  • Tout d’abord, une analyse comparative de l’évolution des transactions et des prix en et hors zone d’aléa (communes soumises à PPR, communes littorales, zones d’emplois). On constate que les prix en zone d’aléa sont globalement plus élevés que hors zone d’aléa sur les communes soumises à PPR, sans pouvoir mettre en évidence de dépréciation significative suite à la mise en place de l’IAL.
  • Ensuite, une analyse par la méthode des prix hédoniques. On met en évidence une très légère valorisation des maisons hors commune soumise à PPR après la prescription du PPR Côtes Basses Meubles en 2001. En revanche, après la mise en place de l’IAL, la localisation des appartements en zone d’aléa fort et très fort est valorisée, toutes choses égales par ailleurs, à 25% par rapport à une localisation hors zone d’aléa.

Auteur de l’étude :
Vincent Caumont, PCI Foncier et stratégies foncières

Composition de l’atelier d’étudiants de l’IAUL (phase 1) :
Arthur Albon, Livia Dufoix, Lisa Mazzoleni, Johan Rio