Les conditions d'acceptabilité de la densification urbaine : une étude du Cerema en Ile-de-France

La question de la densité ? le besoin d’éclairer le sujet auprès des territoires et de leurs habitants

La densité des nouveaux projets d’aménagement et de construction est un moyen de répondre aux enjeux régionaux franciliens:

• préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers,
• besoins en logements,
• optimisation du foncier,
• incitation à l’utilisation des transports en commun pour réduire la part du trafic automobile.

Le mouvement de densification urbaine fait pourtant l’objet de débats et soulève un certain nombre d’inquiétudes relayées autant par les élus que par les citoyens. La crise sanitaire actuelle met d’ailleurs en exergue la demande sociale de plus de nature et critique de la ville dense.

Dans ce sens, la DRIEAT a missionné en 2019 le Cerema Ile-de-France pour dégager les déterminants d’une meilleure acceptabilité de la densité par les habitants, à partir de 7 projets de densification franciliens de différentes typologies territoriales (rurale, périurbaine, urbaine dense) et modes opérationnels (renouvellement urbain, extension urbaine, opération dans le diffus...)

La méthodologie du Cerema

4 phases d’étude:

• Analyse et synthèse bibliographique
• Analyse spatiale et socio-économique des sites
• Enquête auprès d’un échantillon de 230 habitants
• Entretiens avec les acteurs de l’aménagement (collectivités, aménageurs, équipes de conception…).

Les principaux résultats de l'étude

La densité se mesure de diverses manières et se traduit par des formes urbaines variées

• Une mesure complexe (densité bâtie, densité résidentielle, densité humaine…) : il existe de nombreuses mesures de la densité. Quelles qu’elles soient, la comparaison des chiffres reste délicate du fait du périmètre de mesure. Au-delà de la densité, d’autres indicateurs sont aussi à prendre en compte (% d’espaces publics, hauteur du bâti…).
• Une même densité pour différentes formes urbaines : 1 tour de 10 étages, 2 bâtiments en plots de 3 étages ou 20 maisons pavillonnaires peuvent traduire une même densité.

La perception de la densité n’est pas forcément négative

• La vision positive des habitants : la densité favorise selon eux la convivialité et une bonne mixité sociale ; elle n’est pas non plus associée à un sentiment d’insécurité.
• Des points de vigilances : la densité est toutefois vue comme une source de nuisances sonores en raison d’une forte promiscuité.

Les opérations les plus denses ne sont pas les moins appréciées

• Leur acceptabilité n’est pas corrélée à la densité mesurée : en effet l’estimation de son cadre de vie n’est pas proportionnelle au niveau de densité mesurée
• Leur appréciation est liée à la proportion d’espaces publics et à leur qualité : plus les espaces publics (notamment les espaces verts) sont importants, plus les habitants sont satisfaits de leur environnement.

La satisfaction de son cadre de vie dépend du triptyque "nature, services, transports"

• Les critères de satisfaction sont autant : la proximité de la nature, une bonne offre de services/commerces que la desserte par les transports en commun.
• Bénéficier d’une surface extérieure privative à son logement (balcon, terrasse, jardin) est le 1^er critère pour définir son habitat idéal, en lien avec le besoin de proximité de nature.

Les facteurs de réussite d’un projet densification pour les acteurs de l’aménagement

• Le besoin de contextualiser : il n’existe pas d’automatisme pour réaliser un projet d’aménagement hormis la nécessité de partir des ressources et spécificités du territoire.
• Associer les habitants le plus en amont possible : pas de projet sans recenser les besoins des habitants et prendre en compte leur expertise d’usage.
• Résoudre la difficile équation entre qualité des opérations et équilibre économique : finalement ce n’est pas tant la densité des opérations mais leur qualité qui est importante pour une bonne acceptabilité. Cette qualité reste fragile en raison des difficultés d’équilibre financier qui impactent notamment la mixité programmatique des opérations et l’aménagement des espaces non-bâtis.

Les suites de cette étude

Finalement, promouvoir la densification suppose une mise en cohérence des différentes politiques publiques, tant l’appréciation du cadre de vie est multifactoriel. Les attentes des habitants peuvent paraître contradictoires, avec un besoin net de plus de nature et d’espaces extérieurs, tout en souhaitant une offre de services et commerces ainsi qu’une bonne desserte en transport en commun.

Cette dichotomie entre "nature" et "ville" est aujourd’hui questionnée, avec des débats entre le besoin de renaturer, notamment la zone dense, autant pour répondre aux attentes sociales qu’à la crise environnementale et climatique, tout en renforçant la densification des zones moins denses et plus rurales afin de lutter contre l’artificialisation des sols.

Les réflexions actuelles, sur l’objectif "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN), pointent ces nécessités aussi bien à l’échelle nationale que régionale, et soulignent que la "gestion économe de l’espace doit s’envisager comme un objectif de convergence et de cohérence de nos politiques publiques en matière d’énergie, de climat, d’écologie, d’urbanisme, de cohésion et d’agriculture, et non comme une politique sectorielle supplémentaire".

La crise sanitaire du virus COVID19 que nous connaissons actuellement met en exergue ces débats en renforçant la demande sociale de plus de nature et le rejet de la ville dense.

Comment alors densifier, pour lutter contre l’artificialisation des sols, tout en répondant au besoin de plus de nature ? Ce sera l’objet d’une prochaine étude sur la problématique de concilier "nature et densification".