La ville d’Ajaccio, qui connaît un marché immobilier tendu dans un contexte d’étalement urbain et de perte de dynamisme du centre-ville, a placé la résorption de la vacance des logements parmi ses orientations stratégiques. Cette démarche doit aussi permettre d’agir sur différents enjeux tels que les copropriétés dégradées, les locations clandestines et le manque de logements sociaux.
Différentes actions d’aménagement ont déjà été menées en matière de renouvellement urbain et de création de logements sociaux, notamment via l’OPAH-RU du centre-ville.
Caractériser les logements vacants à Ajaccio
La ville comptait en 2024, selon les données LOVAC d’identification des logements vacants, 1 170 logements inoccupés dont 608 depuis plus de 2 ans. Ces 608 logements sont surtout des appartements anciens de type T1, T2 et T3 qui appartiennent à des personnes physiques. L’inventaire a également montré que plus de la moitié de ces logements sont vacants depuis plus de 5 ans, et que 20 logements déclarés vacants faisaient l’objet d’une taxe de séjour en tant que meublés de tourisme.
Ce premier inventaire doit être consolidé par des visites de terrain afin de confirmer ou invalider la vacance des logements.
C’est le logiciel UrbanSIMUL dédié à l’observation foncière qui a été choisi comme support de l’observatoire de la vacance des logements. Il a été alimenté avec les données recueilles précédemment.
Adapter la réponse à la situation
Un cahier de préconisations à destination des élus et des agents concernés a été produit pour accompagner l’observatoire. Ce document présente un cadre stratégique et opérationnel qui pourra ensuite évoluer, pour définir et mettre en œuvre des solutions adaptées aux différentes situations.
Le cahier comprend deux parties :
- Des fiches sur des "situations types" et des solutions associées, pour fournir aux acteurs de la collectivité une base méthodologique et des indications pratiques pour traiter ces situations.
- Des fiches outils synthétiques.
Le Cerema a défini 5 situations type observées sur le territoire, chacune comportant des obstacles spécifiques (psychologiques, financiers, administratifs…) pour la remise sur le marché :
- Dispersion familiale et logement dégradé (moins de 20 logements concernés)
- Propriétaire volontaire mais freins financiers (100 à 150 logements concernés)
- Réticence locative et faible attractivité (moins de 30 logements concernés)
- Fort potentiel mais propriétaire inconnu (moins de 10 logements concernés)
- Cumul des difficultés (moins de 120 logements concernés)
Chaque "situation type" est accompagnée par une description détaillée de la situation, une évaluation de sa représentativité dans la commune, l’identification des secteurs géographiques potentiellement les plus concernés, une analyse générale de la situation et une liste d’outils et de dispositifs mobilisables.
14 fiches outils présentent un panel d’outils (réglementaires, incitatifs, coercitifs, etc.) permettant de répondre aux différentes situations, leurs avantages, les références :
- Zéro Logement Vacant
- Déclaration en état d’abandon manifeste
- Droit de Préemption Urbain
- Bail à réhabilitation
- Procédure de bien sans maître
- Expropriation pour utilité publique
- Dispositif Denormandie dans l’ancien
- Incitation à la remise sur le marché locatif
- Prise de contact avec les propriétaires, négociations et déblocage de situations
- Bail avec intermédiation locative
- Procédure coercitive avec injonctions de travaux (péril, insalubrité)
- Prime à la sortie de vacance
- Aides à la rénovation énergétique
- Opération de restauration immobilière