Identifier le foncier et l’immobilier pour la logistique : une étude du Cerema sur les démarches en France

Dans un contexte de développement de la logistique et des besoins fonciers du secteur, en partie en raison de la croissance du e-commerce, la réflexion sur le foncier et l’immobilier logistiques permet d’optimiser les activités logistiques, par une baisse du nombre de tonnes-kilomètres, la réduction de leurs externalités négatives et la facilitation du report modal. En ville où le foncier est rare, l’enjeu est de pouvoir mettre en place des hubs logistiques de proximité facilitant l’usage des modes décarbonés sur le "dernier kilomètre".

Afin de répondre à cet objectif et de développer des stratégies pertinentes d’implantation de nouvelles zones logistiques sur leur territoire, les acteurs locaux recueillent des données et des informations sur le foncier et l’immobilier logistiques existants (les entrepôts déjà construits et les terrains disponibles). L'étude du Cerema recense les méthodes utilisées pour recueillir ces données. 

L'étude commandée par Direction générale des infrastructures, des transports et des mobilités (DGITM) du ministère en charge des territoires s’inscrit dans la suite de l’Atlas des entrepôts et des aires logistiques en France, élaboré en 2024 par le Service des données et études statistiques (SDES), et a pour objectif d’aider les collectivités à repérer le foncier logistique. Elle s’appuie sur une analyse bibliographique et des entretiens auprès d’experts du foncier et de l’immobilier, de collectivités et d’institutions engagées dans ces démarches.

Immobilier : identifier et caractériser les entrepôts logistiques

Sept démarches menées par différents acteurs sont présentées, les premières en matière d’identification de l’immobilier logistique, en utilisant la base de données SIRENE et d’autres sources, les deux dernières pour sa caractérisation.

• La méthode du Service des données et études statistiques (SDES) pour localiser les entrepôts logistiques de plus de 5000 m², basée en grande partie sur une enquête auprès des professionnels, ainsi que sur l’exploitation des fichiers fonciers, des bases de données fournies par les sociétés d’immobilier logistique, et des vérifications sur des outils cartographiques.
• La thèse d’Adeline Heitz sur l’identification des entrepôts logistiques et sa méthode basée sur une enquête, des données produites par les instituts de statistiques qui sont harmonisées au niveau européen mais incomplètes, et l’observation notamment l’analyse d’images satellite.
• Les travaux de l’Institut Paris Région et de DRIEAT[1] pour estimer la construction de locaux d’entrepôts en Île-de-France et, surtout, une méthode pour estimer le parc d’entrepôts logistiques, en termes de surface d’entreposage.
• La démarche de l’AUDIAR (agence d’urbanisme de Rennes) à l’échelle du département, afin d’avoir une vision d’ensemble de la logistique, en combinant une série de source de données fiscales, cadastrales, économiques, et des vérifications de terrain ou par imagerie satellite. L’AUDIAR a aussi utilisé le logiciel FRETURB (désormais SILOGUES) pour modéliser les flux de transport de marchandises.
• La démarche de l’Eurométropole de Strasbourg avec l’ADEUS (agence d’urbanisme locale) pour se doter d’une feuille de route logistique. Celle-ci s’est inscrite dans l’action du programme InTerLUD+ auquel participe la collectivité. Un volet consiste à identifier l’immobilier logistique et les besoins, en prenant en compte les petites surfaces. Outre les données citées précédemment, celles de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise porté par l’ADEUS ont été utilisées.
• La méthode du bureau d’études Interface Transport pour l’identification des espaces de logistiques urbaines (ELU), qui croise une approche immobilière, une approche par filières de distribution et une approche par les établissements pour identifier les entrepôts de logistique urbaine pour le "dernier kilomètre". Une autre méthode présentée dans le rapport d’étude permet d’identifier la pertinence d’une implantation d’ELU.

Une liste de critères permettant de caractériser les entrepôts logistiques a été définie, portant sur les dimensions, les aspects techniques, économiques et juridiques, les flux, la desserte et le niveau de service de l’entrepôt (station de carburant, accès à vélo, classe d’entrepôt...). Il serait intéressant d’avoir les données concernant les IPCE, les entrepôts dotés de panneaux photovoltaïques ou de bornes de recharge de véhicules électriques, et sur la hauteur de bâtiment autorisée dans les PLU.

Les bases de données disponibles ne permettent pas de caractériser suffisamment les entrepôts logistiques, et des enquêtes doivent être menées en complément.