21 septembre 2018
Infographie représentant une loupe au-dessus d'une photo de village
Joël Balcaen
Afin d'apporter aux collectivités des outils pour mieux maîtriser le coût du foncier dans leurs projets d'aménagement, le Cerema publie des fiches pratiques reprenant les principaux mécanismes et outils disponibles, pour intervenir aux différentes étapes du projet.

Limiter le coût du foncier dans les projets d'aménagement

Le foncier représente un des principaux postes de dépense dans une opération de production de logements. Depuis quelques années, la hausse de son prix pèse fortement sur les bilans d’aménagement et de promotion et constitue un des principaux freins à la production de logements, notamment dans les zones tendues.

couverture de l'ouvrageCette tendance touche en premier lieu les bailleurs sociaux dont les marges de manœuvre pour équilibrer le bilan d’une opération de logements sont contraintes compte tenu du plafonnement des loyers. La maîtrise des coûts du foncier apparaît dès lors comme un facteur déterminant de la pérennité du modèle économique du logement social.

Mais c’est bien l’ensemble de la chaîne d’acteurs, de l’aménagement à la construction, qui doit intégrer le coût du foncier dans son bilan d’opération, et force est de constater qu’une augmentation des prix fonciers se répercute sur les prix de sortie des logements, concourant à creuser l’écart entre le prix des logements et les revenus des ménages.

Dans ce contexte, il est important pour les collectivités territoriales de mettre en œuvre des outils et stratégies permettant de limiter le poids du prix du foncier dans le bilan financier des opérations d’aménagement et de construction, en vue de faciliter leur réalisation.

Si certains outils existent depuis longtemps, les stratégies et outils d’intervention se sont diversifiés ces dernières années et offrent aujourd’hui aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux des possibilités d’intervenir à toutes les étapes d’un projet d’aménagement et de construction de logements, de la planification à la commercialisation. 

 

Une variété d'outils pour agir sur le prix du foncier

Chantier de construction en ville
Crédit : Arnaud Bouissou - TERRA

Les fiches qui suivent ont pour objet de présenter les principaux mécanismes et outils à la disposition des collectivités territoriales.

Les outils et techniques de minoration foncière sont nombreux. Ils peuvent être distingués selon leur capacité à intervenir, alternativement ou concomitamment, sur plusieurs ressorts d’économie de la production de foncier et de la promotion immobilière.

Ils peuvent porter sur plusieurs grands principes d'intervention, pour lesquels les différents outils sont détaillés (définition, champ d'application, mise en oeuvre),  dans les fiches pratiques de cette publication :

  • Agir directement sur la valeur du foncier 
  • Différer l'acquisition du foncier ou de l'immobilier
  • Dissocier le foncier de l'immobilier
  • Démembrer le droit de propriété

Enfin, l'ouvrage propose un aperçu de pratiques à l'étranger, fondées sur la logique d’une acquisition partielle associée à un loyer (le ménage paie alors un loyer sur la partie du logement qu’il n’a pas achetée), ou sur une acquisition à une valeur inférieure à la valeur réelle du bien avec comme contrepartie pour l’acquéreur de ne pouvoir revendre que les parts qu’il a acquises (partition permanente et sans location de l’immeuble).