Mesurer et expliquer les disparitions de logements en France à l’échelle de la parcelle : l’apport méthodologique du Cerema

S’appuyant sur l’exploitation des Fichiers fonciers, enrichis par les permis de démolir et le zonage des quartiers prioritaires de la ville (QPV), ce travail a permis de classer 77 % des disparitions selon trois grandes catégories : les restructurations, les démolitions et les disparitions administratives.

Typologie des disparitions de logements en France :

Les restructurations, qui représentent 33 % des cas, incluent les fusions de logements, les changements d’affectation (comme la transformation en bureaux ou en hébergements touristiques), ainsi que des restructurations non identifiées. 

Les démolitions, quant à elles, comptent pour 31 % des disparitions et se répartissent entre démolitions suivies de reconstruction, démolitions complètes des logements de la parcelle sans (encore) de reconstruction au 1^er janvier 2024, et démolitions partielles (une partie seulement des logements de la parcelle) sans (encore) de reconstruction au 1^er janvier 2024. 

13 % des cas correspondent à des disparitions administratives, où l’identifiant fiscal du logement disparaît sans que cela s’accompagne d’une suppression physique.

Enfin, un quart des disparitions (23 %), soit environ 22 500 cas par an, n’a pu être classé faute de données suffisantes. Malgré cette limite, les 76 500 logements classés offrent une base solide pour analyser les dynamiques en jeu.

Les principaux enseignements nationaux issus de l’agrégation de la base de données à la parcelle :

Parmi les restructurations dans le bâti ancien, les changements d’affectation constituent le phénomène le plus fréquemment observé. En moyenne, 13 500 logements par an sont transformés en dépendances ou en locaux d’activité, principalement en bureaux (50 % des cas) et en hébergements touristiques (20 %), dont du meublé touristique (mais il n’est pas possible de mesurer précisément ce phénomène uniquement à partir des Fichiers fonciers). 

Les fusions de logements concernent majoritairement de petits logements (T1 ou T2), et dans 90 % des cas, les biens fusionnés sont acquis la même année par leurs propriétaires. Les cas de fusions de biens achetés à plusieurs années d’intervalle sont particulièrement concentrés dans les zones urbaines denses (21% des cas à Paris).

41 % des logements démolis ont été construits entre 1948 et 1974. Cette surreprésentation s’explique en partie par les programmes de renouvellement urbain : les QPV concentrent 23 % des démolitions, alors qu’ils ne représentent que 7 % du parc national.. Les acteurs publics jouent un rôle central dans ces dynamiques : 47 % des démolitions sont réalisées par des organismes de logement social, des collectivités territoriales ou des SEM/SPLA.

Lorsqu’une démolition est suivie d’une reconstruction, la surface moyenne créée est de 4,1 m² pour chaque mètre carré détruit. Cependant, cette moyenne cache de fortes disparités selon les territoires et les types de propriétaires : les promoteurs privés reconstruisent en moyenne 10,1 m² par m² détruit, tandis que les organismes de logement social en QPV ne reconstruisent que 0,51 m². Dans les grands centres urbains, la moyenne atteint 6 m², contre une neutralité de la surface dans les zones rurales à habitat dispersé [1].

En offrant des données précises à l’échelle de chaque parcelle, la méthodologie mise au point par le Cerema propose, aux ayants droit des données foncières, un outil opérationnel pour intégrer les disparitions de logements dans leurs diagnostics territoriaux. 

Ce dispositif complète les travaux déjà menés pour recenser l’ensemble des restructurations du parc ancien, qu’il s’agisse de créations ou de disparitions. Ces outils ont pour objectif d’analyser les dynamiques à l’œuvre afin d’aider à adapter les stratégies locales aux enjeux de requalifications urbaines.