Cet article fait partie du dossier : Artificialisation et sobriété foncière : les outils du Cerema
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L’évaluation des besoins en logements est un sujet majeur pour tous les acteurs des politiques locales de l’habitat et de l’aménagement. Le Cerema a lancé OTELO il y a un peu plus d'un an et a permis à environ 250 utilisateurs dont 170 collectivités, des agences d'urbanisme, des DDT, des DREAL, ainsi que des établissements publics fonciers, des bureaux d'études, des bailleurs sociaux, de réaliser une analyse prospective du besoin de logements sur leur territoire.
L’évaluation des besoins en logements : un exercice incontournable
Cette évaluation est un volet incontournable des démarches de SCOT, PLH et PLUI-H, dans le contexte particulier de l’objectif Zéro Artificialisation Nette.
Or, aujourd'hui, chaque acteur définit ses options méthodologiques, tente d'accéder aux nombreuses bases de données potentiellement utiles, calcule ses indicateurs et produit ses résultats. Cela induit notamment :
- Une efficacité médiocre : chaque acteur passe du temps à rassembler les données et indicateurs utiles sur son territoire
- Une difficulté de dialogue : les acteurs n'aboutissent souvent pas aux mêmes chiffres sur un même territoire. Le dialogue n’est pas facilité car les méthodes utilisées sont difficilement comparables.
- Des inégalités territoriales : les acteurs locaux qui disposent de moins d'ingénierie et de moyens mettent en œuvre des évaluations moins poussées.
Face à ces constats, Otelo (Outil pour la TErritorialisation de la production de Logements) a été développé par le Cerema pour le compte de la DGALN. Les objectifs sont :
- Proposer une méthode d’évaluation des besoins en logement prenant en compte l’ensemble des composantes du besoin, actuel et à venir
- Mettre à disposition des données et indicateurs utiles pour appliquer cette méthode
- Concevoir une application Web, à destination des services centraux et déconcentrés de l’Etat, des collectivités territoriales et des partenaires publics, facilitant la mise en œuvre opérationnelle.
Estimez votre besoin local en logement :
Une évaluation du besoin à venir, à un horizon à définir entre aujourd’hui et 2050
L’évaluation du besoin en logement est un exercice de prospective sur les devenirs possibles des territoires.
Pour accompagner cet exercice par nature difficile, Otelo met à disposition des acteurs six scénarios de projections du nombre de ménages. Ils sont construits à partir des scénarios démographiques produits par l’INSEE, à travers son outil OMPHALE.
Cet outil de l’INSEE permet d’obtenir des projections de population jusqu’en 2050 à partir de scénarios qui reposent sur différentes hypothèses de natalité, de mortalité et de migration. Ces projections de population sont ensuite transformées en projections de nombre de ménages à l’aide d’une méthode conçue en partenariat par la DGALN, l’Insee et le SDES, et qui repose sur des hypothèses en matière de cohabitation des ménages.
Toutefois, le besoin en logement de demain ne dépend pas que de l’évolution de la demande, il dépend aussi de l’évolution de l’offre, c’est-à-dire des dynamiques qui vont affecter dans le même temps le parc de logements.
Par exemple, l’évolution du parc de logements vacants impactera fortement le volume de logements à construire dans les prochaines années. Si la vacance du parc de logement régresse, le nombre de logements neufs nécessaires pour répondre à la demande sera moindre.
De la même manière, l’évolution du taux de résidences secondaires, l’importance des démolitions ou encore les mutations au sein du parc existant (transformation de logements en bureaux ou inversement, division de logements…) impactent le besoin en logement futur. Pour toutes ces hypothèses (ou paramètres), relatifs à l’évolution de l’offre, c’est l’utilisateur qui définit les dynamiques à venir qu’il juge les plus vraisemblables ou souhaitables.
La rencontre entre cette projection du nombre de ménages qui seront accueillis demain et ces hypothèses sur les évolutions à venir du parc de logement aboutit à ce qu’on appelle dans Otelo le besoin « en flux », le besoin futur.
Et une prise en compte du besoin en logement actuel
L’une des spécificités d’OTELO, c’est aussi d’intégrer les besoins existants (appelés "besoins en stock") qui constituent l’autre volet des besoins en logements. Ce sont les besoins qui résultent de situations actuelles de non-logement, ou de mal logement. On les appelle "en stock" parce que ce sont des ménages qui habitent déjà sur le territoire, mais dans des logements inadaptés.
Dans OTELO, on définit plusieurs catégories de ménages en situation de mal logement :
- Les ménages vivant "hors logement", les personnes sans domicile fixe, et ceux qui sont hébergés
- Des situations de suroccupation du logement
- Les logements de mauvaise qualité, insalubres
- Les situations d’inadéquation financière, c’est-à-dire les ménages qui paient trop cher.
Pour chacune de ces composantes, Otelo met à disposition des données territorialisées pour quantifier ces situations de mal-logement actuelles. C’est un travail important, qui a nécessité de recouper 13 bases de données différentes, issues de sources diverses.
Ces informations sont recoupées pour éviter les doublons (oui des ménages peuvent subir plusieurs situations de mal logement, elles n'auront néanmoins besoin que d'un nouveau logement adapté à leurs besoins) mais aussi tenter de résorber le besoin en logement calculé en s'appuyant sur le parc existant.
Des résultats à l’échelle opérationnelle des EPCI, en prenant en compte son environnement
L'échelle la plus fine à laquelle l'outil permet d'évaluer le besoin en logement est celle de l'EPCI. Toutefois, l’échelle la plus pertinente pour l’évaluation des besoins en logement est celle de l’aire de marché du logement.
Dans Otelo, ces périmètres s’appellent des bassins d’habitat. Un bassin d’habitat est un territoire fonctionnel sur lequel se rencontrent une offre et une demande. Or, certains EPCI sont insérés dans un marché plus large, ce qui signifie qu'ils doivent d'une part potentiellement répondre à des besoins qui s'expriment dans des EPCI voisins, et d'autre part que certains des besoins qui existent chez eux ont vocation à trouver une réponse dans d'autres EPCI.
Pour ne pas négliger ces phénomènes, Otelo propose en permanence une analyse aux deux échelles: l'EPCI et bassin d'habitat.
Le guide d'utilisation en ligne, pour chaque étape de la démarche.
Les réponses aux questions des utilisateurs sur l'accès, l'utilisation, la méthode.
En savoir plus :
Dans le dossier Artificialisation et sobriété foncière : les outils du Cerema