Dans un contexte marqué par à la fois une forte demande de logements sociaux et la nécessaire prise en compte d’enjeux majeurs de sobriété foncière, l’URH Hauts-de-France et le Cerema ont lancé un premier partenariat en 2023 visant à objectiver la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers induite par le logement social. En 2025 et 2025, ce partenariat a été prolongé dans le cadre d’une nouvelle étude innovante, comprenant trois volets, avec l’objectif d’éclairer les stratégies foncières des bailleurs sociaux de la région :
- Volet 1 : comprendre l’intervention des bailleurs sociaux sur les marchés fonciers et immobiliers
- Volet 2 : Identifier et qualifier le potentiel foncier des bailleurs sociaux et estimer des perspectives de construction
- Volet 3 : Etudier les dynamiques du parc de logement social, à l’échelle régionale et pour chaque EPCI
Mobilisant l’expertise du Cerema en matière de données foncières et immobilières, la démarche, cofinancée par la Banque des Territoires, poursuivait un double objectif : d’une part d’objectivation des tendances régionales et d’autre part d’outillage des bailleurs.
Volet 1 : l’étude des flux de patrimoine des organismes de logement social des Hauts-de-France
La base de données DV3F recense l'ensemble des mutations foncières à titre onéreux publiées dans les services de la publicité foncière depuis 2010. Elle inclut des informations détaillées sur le profil des vendeurs et des acheteurs, les dates de mutations, les types de biens, leur localisation et leur surface, ainsi que le montant des transactions.
Pour appréhender au mieux les mutations de patrimoines des bailleurs sociaux, les catégories de biens de DV3F ont fait l'objet de regroupements en co-construction avec l’URH. Six grandes familles de biens ont été définies, permettant une vision schématisée des flux entrants et sortants. Ces catégories incluent le foncier bâti et non bâti, les logements en VEFA ou neufs, les autres logements, et une dernière catégorie regroupant les transactions moins pertinentes pour les perspectives foncières.
Il en est de même pour les acheteurs / vendeurs qui ont été classés en 8 catégories allant des personnes physiques aux collectivités en passant par les professionnels (aménageurs, promoteurs...).
Cette approche par typologies a facilité l’analyse des flux de patrimoine entrants et sortants des bailleurs de la région. Elle a permis de mieux connaître les caractéristiques des achats et des ventes (nombre de transactions, surfaces et prix), les acteurs impliqués, ou encore les délais entre l'acquisition d'un foncier et la construction.
L'un des atouts majeurs de cette méthode réside dans son adaptabilité et sa reproductibilité. En effet, la démarche mise en place pour l’URH peut être aisément transposée à d'autres acteurs du logement. Les typologies de biens et d'acheteurs / vendeurs, ainsi que les analyses de flux, peuvent être ajustées pour répondre à des problématiques spécifiques.
Volet 2 : estimer un potentiel de production de logements sur le foncier détenu par les bailleurs
L’enjeu de ce second volet est de quantifier et qualifier, de façon robuste et opérationnelle, le potentiel de production de logements sociaux régional à partir du patrimoine existant. La démarche mise en œuvre repose sur une méthodologie rigoureuse, articulée autour de trois étapes.
Constitution d’un recensement exhaustif du patrimoine des bailleurs sociaux
Un inventaire complet a été réalisé à partir des patrimoines fonciers détenus par l’ensemble des bailleurs sociaux membres de l’Union Régionale de l’Habitat des Hauts-de-France. Ce travail a permis d’identifier et de localiser précisément plus de 56 000 unités foncières, couvrant aussi bien les terrains bâtis que non bâtis, en s’appuyant sur la liste consolidée des bailleurs et sur les dernières données disponibles issues des Fichiers fonciers et du Répertoire du Parc Locatif Social.
Croisement et qualification dans une base de données multi-sources
Chaque unité foncière recensée a été caractérisée au travers d’un croisement de nombreuses sources d’information (Fichiers fonciers, RPLS, Géoportail de l’Urbanisme, données de transport, contraintes environnementales, etc.). La base de données ainsi constituée intègre près de 200 attributs par unité foncière : caractéristiques cadastrales, occupation du sol, données de propriété, indications sur le bâti existant, potentiels de construction et de densification, contraintes réglementaires, informations sur l’environnement urbain et naturel, etc. Cette granularité permet une analyse fine à l’échelle territoriale.
Informations génériques
Parcelles (surfaces urbanisée, naturelles agricoles et forestière, parking, ...)
Propriétaires (droits, lien RPLS, nom, …)
Bâtis (étages, surfaces, emprise, logements, locaux, année, …)
Densités (log/ha, CES, densité de construction)
Estimation des potentiels de construction/densification
Mutations (date, valeur, surface)
Permis de construire (historique)
Zonages administratifs
Zonages d’urbanisme
Occupation des sols
Contraintes de construction
Analyse détaillée des potentiels fonciers mobilisables
Sur la base de ce référentiel étendu, une évaluation précise du potentiel de production de logements sociaux a été menée, distinguant deux leviers principaux :
L’estimation du potentiel de construction sur les terrains non bâtis, en tenant compte de la constructibilité réglementaire, des surfaces, des contraintes environnementales et de la localisation par rapport à l’enveloppe urbaine.
L’analyse des capacités de densification du bâti existant, à partir de la configuration des parcelles, des emprises non bâties, des besoins en espaces verts et stationnement, et des possibilités techniques d’ajout de logements.
L’étude fournit à l'union des bailleurs sociaux et à leurs membres :
- Un diagnostic objectif : La cartographie précise de plus de 56 000 unités foncières, caractérisées par près de 200 attributs, permet de comprendre la répartition, les usages actuels et les contraintes pesant sur le patrimoine détenu par les organismes HLM.
- Une première estimation des potentiels : L’analyse distingue le potentiel de construction sur les terrains non bâtis (environ 23 000 logements possibles, dont un tiers dans la Métropole Européenne de Lille, ce qui représente le plus souvent moins de 5 années de production au rythme observé récemment) et la capacité de densification du parc existant, tout en intégrant les différentes contraintes réglementaires, patrimoniales et environnementales. Cette estimation sera à affiner par les bailleurs par la suite.
- Un outil opérationnel d’aide à la décision : La base de données consolidée, mise à disposition de l’URH, permettra à chaque organisme d’adapter ses stratégies foncières, de hiérarchiser ses interventions et de mieux dialoguer avec les collectivités locales pour atteindre les objectifs de sobriété foncière et répondre aux besoins de logements abordables sur les territoires.
Intérêts et limites
Cette triple approche, appuyée par des outils cartographiques et un traitement fin des contraintes et enjeux patrimoniaux ou environnementaux, permet non seulement de quantifier le potentiel mais aussi de le qualifier selon sa nature, ses horizons de mobilisation et les priorités d’action sur l’ensemble des territoires étudiés.
L’approche 100% data développée ici aboutit vraisemblablement à une surestimation du potentiel effectif, dans la mesure où elle demeure aveugle sur un certain nombre de facteurs de réalisation permettant une qualité d'opération acceptable. Il est in fine incontournable de mener une analyse précise site par site pour confirmer, nuancer ou infirmer le potentiel mis en évidence à partir des données. En dépit de cette limite, la méthode permet une objectivation des capacités de production du logement social à partir du foncier existant, donnant aux bailleurs et à leurs partenaires un outil d’aide à la décision partagé pour piloter la sobriété foncière et mieux répondre aux besoins locaux en logements abordables.
Volet 3 : mesurer les dynamiques qui affectent le parc de logements sociaux
Enfin, dans une dernière étape du projet, Le Cerema a proposé une vision complète des dynamiques qui affectent le parc social sur les années les plus récentes, en s’appuyant sur des traitements multi millésime complexes des fichiers fonciers, source statistique d’origine fiscale.
La méthode repose sur un suivi de l’enregistrement de phénomènes dans les bases fiscales, ce qui suppose donc un certain décalage avec la temporalité des opérations. Sur la période 2021-2024, on observe ainsi le résultat d’opérations plus anciennes, les opérations en cours ces dernières années mais non achevées ne sont en général pas incluses. Ainsi, en décrivant l’évolution des bases fiscales entre 2021 et 2024, on observe le résultat d’opérations construites le plus souvent dans les années antérieures. De plus, il est important de préciser ici que par logements sociaux, nous entendons ici les logements dont les bailleurs sociaux sont propriétaires, qu’ils soient conventionnés ou non.
Exemple de résultats
Pour chaque EPCI de la région, une analyse globale a pu être menée, montrant les différents facteurs qui ont contribué à l’évolution du stock de logements sociaux sur la période 2021 et 2024 :
- A la hausse : production de logements neufs (avec ou sans consommation d’ENAF) et restructurations (divisions, transformations de locaux d’activité en logements),
- A la baisse : disparitions (démolitions et restructurations), vente HLM, voire autres phénomènes difficiles à classer.
Réflexions prospectives
La démarche s’est conclue par quelques réflexions prospectives sur les évolutions possibles/souhaitables de ces différents flux qui affectent le parc social, permettant d’identifier à la fois des scénarios, plutôt tendanciels, conduisant à une diminution forte du stock, et d’autres, plus volontaristes, permettant de maintenir ou de développer le parc social, au prix de bifurcations significatives, et ce d’autant plus que la consommation d’ENAF doit diminuer nettement.
Conclusion
Cette démarche expérimentale en région Hauts-de-France ouvre de nombreuses perspectives de prolongement :
Application à d’autres territoires et d’autres acteurs
Capitalisation sous la forme de fiches méthodologiques
Affinage de certaines analyses pour passer à l’étape pré-opérationnelle, sur des territoires/patrimoines plus réduits
Alimentation des travaux du Cerema sur les stratégies foncières (méthode SOFT) et certains outils numériques associés comme Urbansimul
- ^ https://www.cerema.fr/fr/actualites/estimer-consommation-espace-induite-logement-social. Cette étude avait notamment montré que le logement social représentait 27,7 % des logements produits en consommation d’ENAF sur la période 2009-2017 mais seulement 12,4 % de la consommation d’espace liée au logement, en raison principalement d’une densité plus élevée en moyenne.