Qu’est-ce qu’une stratégie foncière ?
La stratégie foncière est une démarche collective articulant connaissance, programmation et action, visant à organiser et prioriser la mobilisation du foncier et de l’immobilier. Elle consiste à repérer et caractériser un ensemble de fonciers à enjeux (terrains bâtis ou non), qu’on souhaite préserver ou dont on souhaite faire évoluer l’usage vers une nouvelle vocation, selon le projet de territoire, et pour lesquels des actions adaptées sont décidées et ajustées au fil du temps (acquisitions, reconversions, etc).
Stratégie foncière : un besoin pour toutes les collectivités
Toutes les collectivités sont aujourd’hui confrontées à des problématiques complexes de gestion et de mobilisation de leur foncier. Elles s’interrogent sur les conditions de la vitalité de leur territoire.
En secteur tendu, le foncier se fait plus rare et devient de plus en plus cher : comment développer des projets viables dans ces conditions ? En secteur détendu, comment agir face aux logements vacants, aux biens laissés à l’abandon, comment résorber les friches ?
En secteur urbain, les villes doivent trouver le foncier nécessaire pour s’adapter au changement climatique et aux évolutions des modes de vie. Par exemple, comment réussir à implanter de nouveaux espaces verts dans une démarche de nature en ville pour faire face à la surchauffe urbaine, ou encore agrandir un entrepôt de bus pour permettre de développer les transports en commun ? En secteur péri-urbain ou rural, les territoires sont conduits à chercher à préserver leurs fonciers agricoles, naturels et forestiers et leurs paysages, tout en répondant aux besoins en logements, équipements, activités économiques, infrastructures, de leurs populations.
Ainsi, que ce soit en secteur tendu ou détendu, en secteur urbain, péri-urbain ou rural, les problématiques foncières sont liées de façon interdépendante au projet de territoire, et disposer d’une stratégie foncière et territoriale cohérente devient indispensable. Sans faisabilité foncière, pas de projet de territoire, et sans projet de territoire, pas de stratégie foncière !
Les garanties de la méthode SOFT
Le recours à la méthode SOFT permet une mobilisation des acteurs locaux et un dialogue efficace entre élus et techniciens pour produire ou commander les éléments techniques d’aide à la décision, définis selon les attentes, les capacités techniques et financières et les ressources déjà disponibles des collectivités. La méthode vise à faciliter la coopération entre les différents services en charge de l’urbanisme, de l’habitat, du foncier, de l’environnement, du développement économique, des finances, de la connaissance / data / SIG. Le travail produit par chacun doit être cohérent et utile pour permettre la prise de décision sur le sujet du foncier.
La méthode SOFT permet :
- une vision partagée de la stratégie foncière et territoriale aux différents services et élus de l’EPCI et des communes,
- de déterminer en explorant tous les leviers possibles du recyclage des fonciers à enjeux,
- de mettre en œuvre les actions collectives prévues,
- dans la durée d'appréhender le sujet du foncier.
La méthode SOFT : une approche coordonnée
La méthode SOFT invite à travailler de façon coordonnée, selon les contextes et besoins du territoire, en s’appuyant sur toutes les ressources disponibles (études, analyses, observatoires ou atlas déjà existants).
Les 4 dimensions de la méthode SOFT :
- comprendre la trajectoire du territoire
- recenser tous les potentiels fonciers et immobiliers
- identifier les gisements
- assurer la mutation du territoire
Chaque collectivité, en fonction de ses ressources (techniques, financières, études, outils et données déjà produites dont elle dispose), de ses priorités, et des démarches déjà engagées, peut choisir d’investir de façon plus ou moins rapide et approfondie chacune des 4 dimensions. La méthode SOFT est ainsi appropriable et adaptable rapidement.
La méthode SOFT est :
- robuste : elle s’appuie sur des expériences, ressources et outils existants, qui ont fait leurs preuves.
- active : elle permet de faire travailler ensemble des personnes de compétences diverses, pour permettre au territoire de décider clairement en s’appuyant sur les éléments fiables, précis et partagés qu’il aura produit.
La méthode SOFT en résumé
Stratégie d’Optimisation Foncière Territoriale
Objectifs
- Préserver les fonciers à haute valeur écologique
- Mobiliser les ressources foncières nécessaires
- Favoriser le recyclage
- Garantir la sobriété foncière
4 dimensions proposées
- Comprendre la trajectoire du territoire
- Recenser tous les potentiels fonciers et immobiliers
- Identifier les gisements
- Assurer la mutation du territoire
Qualités
- Robuste
- Active
- Adaptable
Trajectoire
Objectifs : définir les besoins du territoire et identifier les impacts sur le foncier
Il s’agit de :
- Exploiter l’ensemble des documents existants : planification, diagnostics, études spécifiques,
- Mobiliser les données et outils existants,
- Identifier et comprendre la trajectoire du territoire en intégrant sa vulnérabilité,
- Délimiter les points d’inflexion attendus,
- Déterminer les besoins liés aux différentes politiques publiques : habitat, activité économique, services, agriculture, etc
Recommandations
- Passer d’une logique de diagnostic ponctuel à une démarche d’observation et d’évaluation en continu
- Passer d’une logique d’état des lieux à un instant T à une démarche prospective, à partir de la compréhension des dynamiques observées et des tendances (éventuellement à infléchir)
- Intégrer dans l’analyse les points de vulnérabilité du territoire avec une vision prospective, notamment au regard du changement climatique (par exemple, augmentation prévisible des zones inondables, diminution de la ressource en eau, dépendance énergétique, etc.).
- Dépasser la recherche d’attractivité du territoire (construire pour attirer de nouveaux habitants et emplois) pour s’interroger sur les conditions de la vitalité du territoire (vie locale, parcours résidentiels internes, lutte contre la vacance, disponibilité des ressources...)
- Ne pas surestimer les besoins en logements et en locaux d’activité
- Exploiter deux indicateurs particulièrement utiles : la trajectoire de densité sur les différents espaces du territoire et d’efficacité de l’artificialisation (soit le nombre de nouveaux habitants accueillis et emplois crées rapports à la surface d’ENAF consommé ou de terres artificialisées)
Exemples d’outils mobilisables
- Otelo pour évaluer les besoins en logements
- Le portail de l’artificialisation et MonDiagArtif pour analyser les consommations foncières
- L’observatoire des territoires pour des diagnostics territoriaux multicritères
- Datafoncier pour des données foncières et immobilières permettant d’analyser le parc de logement et locaux d’activités et ses dynamiques
- Les données et analyses de l’INSEE (vieillissement de la population, migrations, évolution de l’emploi, conditions de logement...)
- DV3F et Dynmark pour l’analyse des marchés de l’habitat
- AgiRisk pour un diagnostic de vulnérabilité aux inondations
Potentiels
Objectif : Recenser les potentiels fonciers et immobiliers en définissant un niveau d’ambition de mobilisation pour chacun de ces 4 types :
- Locaux bâtis : vacance résidentielle, vacance des locaux d’activité, changement de destination (bureaux ou bâtiments agricoles transformés en logement) ou d'occupation (évolution des résidences secondaires et meublés de tourisme), division de logements, intensification des usages (sous-occupation des résidences principales)...
- Friches : tous les espaces, bâtis ou non ou partiellement, qui ont perdu leur usage,
- Terrains densifiables : division parcellaire en secteurs pavillonnaires, ZAE et tissus mixtes, changement d’usage de portions de parcs de stationnement...
- Terrains nus : dans et hors enveloppe urbaine, à préserver, renaturer, recycler, urbaniser.
Recommandations
- Intégrer dans l’analyse les terrains à préserver, par exemple des surfaces en points de captage d’eau, des espaces naturels, agricoles et forestiers à développer, ou encore des espaces à renaturer (restauration écologique, nature en ville, mesures compensatoires...).
- Ces potentiels peuvent être plus ou moins pertinents selon la structure et l’histoire du territoire : l’objectif est bien ici de permettre un échange entre élus et techniciens pour définir l’intérêt et l’ambition portés à chaque type de potentiel
- Ce travail d’exploration, recensement et quantification de potentiels est étroitement lié à la compréhension et à la définition de scénarios de trajectoire du territoire (par exemple, recul du trait de côte, lutte contre l’habitat dégradé, réindustrialisation, etc.)
- Ces potentiels sont différents selon la variété des espaces qui composent le territoire et nécessitent d’être précisés et discutés avec les élus.
Exemples d’outils mobilisables
- Urbansimul pour repérer rapidement tous les potentiels fonciers et immobiliers selon différentes hypothèses
- Datafoncier pour disposer des données foncières et immobilières produites et actualisées nationalement
- MUSE pour cartographier la multifonctionnalité potentielle des sols
- Cartofriches pour recenser et pré-analyser la mutabilité des friches
Gisements
Objectif : Caractériser et arbitrer les gisements qui auront vocation à être mobilisés dans le temps, en précisant leur destination ou usage futur (habitat, espace libre/naturel, économie, infrastructure, etc).
Ce travail implique d’analyser :
- la mutabilité d’un espace (bâti ou non), en définissant un ensemble de critères et généralement une méthode de notation qui permet de hiérarchiser et pondérer les critères selon leur importance
- la dureté foncière, la capacité à pouvoir mobiliser le gisement pour un projet déterminé à plus ou moins brève échéance selon son niveau de complexité
Recommandations
- La définition des critères et des méthodes de notation doivent faire l’objet d’une décision politique. Cela relève des élus sur la base des propositions des techniciens
- Il est nécessaire de disposer de gisements pour les politiques agricoles ou de renaturation : il est donc nécessaire de définir également des critères d’analyse des potentiels en ce sens (la qualité des sols peut dans ce cas être un critère important)
- Les visites de terrain et échanges avec les acteurs locaux, notamment les maires, sont indispensables pour fiabiliser les potentiels fonciers avant de décider d’en faire des gisements.
- Il est nécessaire de « dézoomer » pour tenir compte de l’environnement immédiat pour définir le périmètre pertinent d’un gisement : par exemple, une friche commerciale à proximité immédiate d’une copropriété comportant de nombreux logements vacants peut donner lieu à une opération future de plus grande envergure
- L’utilisation d’un outil SIG collaboratif peut être utile
Exemples d’outils mobilisables
- Urbansimul avec ses données intégrées pour analyser la mutabilité et dureté foncière, et ses fonctionnalités collaboratives pour mettre à jour et partager collectivement la carte des gisements
- Benéfriches pour évaluer des scénarios de reconversion d’une friche
Mutation
Objectif : Articuler planification, action foncière et urbanisme opérationnel pour mobiliser les gisements identifiés
Exploiter et ajuster les documents d'urbanisme dans leur dimension stratégique, politique et opérationnelle (PADD du PLUi, Scot, Doo, Zonages, OAP, emplacements réservés et gisements...)
Mettre en œuvre et suivre les actions foncières et leurs résultats au fil du temps pour alimenter la méthode (suivi des Déclarations d'Intention d'Aliéner - DIA, préemptions, expropriation, portage foncier...)
Orienter l'urbanisme opérationnel a partir des stratégies, des décisions et des arbitrages politiques : densité, qualité de vie, enjeux écologiques, équilibre économique,...quelle densité des nouvelles opérations, quelle qualité pour répondre aux évolutions des modes de vie et aux enjeux écologiques, quels équilibres économiques, comment produire des logements et locaux abordables...
Recommandations
- Mettre en place des processus de dialogue, concertation et négociation efficaces
- Chercher une cohérence entre les différentes échelles spatiales
- Implication des élus dans toute la chaîne de l’aménagement, de la planification à l’urbanisme opérationnel
- Envisager de mettre en place des actions spécifiques d’animation territoriale pour amplifier l’impact des leviers classiques tels que mesures fiscales et réglementaires
Exemples d’outils mobilisables
- « Zéro Logement Vacant » pour mobiliser les propriétaires de logements vacants
- Urbanvitaliz pour lancer et débloquer les projets de reconversion des friches
- « France Foncier + » pour mettre en visibilité des terrains pour de l’activité économique
- « Outils de l’aménagement » pour identifier et bien connaître tous les outils à portée juridique et réglementaires ou incitatifs utiles pour une politique foncière
Étude de stratégie foncière pour la communauté de communes Sèvre et Loire
La collectivité souhaitait mettre à jour les gisements fonciers dans un contexte de ZAN, identifier les outils opérationnels mobilisables et accompagner les élus et techniciens dans une démarche de sobriété foncière, dans un contexte d’élaboration du PLUi en cours et d’une étude lancée pour construire une stratégie d’accueil des entreprises. Le Cerema a répondu à ces attentes en réalisant une étude de stratégie foncière en deux phases.
La première phase de l’étude a permis de construire un référentiel foncier. L’enjeu était de passer d’un recensement de parcelles nues à un référentiel de gisements fonciers qualifiés, exploitant tous types de fonciers bâtis et non bâtis : dents creuses et terrains nus (délaissés, espaces verts, division parcellaires et fonds de jardin, cœur d’îlot...), mais aussi fonciers en reconversion (bâtis ou non), densifiables, ou recyclables. La méthode employée, par la mobilisation des données locales, la prise en compte des enjeux impactant la constructibilité, les travaux sur la densité et l’occupation, les visites de terrains, et les échanges avec les élus et techniciens des communes, a permis d’apprécier la réalité des gisements et leur potentiel de mobilisation. Cette phase de travail a permis de passer des 4000 potentiels identifiés à 1500 gisements qualifiés et plus de 100 sites d’intervention en aménagement.
La deuxième phase de l’étude a permis de formuler des préconisations pour le passage à l’opérationnel. L’enjeu de cette phase était de passer du référentiel de gisements précédents à une série d’atlas communaux déclinés à l’échelle des secteurs d’intervention, supports des échanges avec les communes et des professionnels dans la démarche d’élaboration du PLUi et dans les liens avec l’EPF. Dans cette phase, les grappes de gisements fonciers sont devenus des sites d’intervention, avec une coordination pour ne pas sous-optimiser leur utilisation et pour sécuriser les périmètres d’intervention foncière (acquisitions, etc), et la rédaction d’OAP pour préserver le sens du projet, tout en facilitant la sortie des opérations et des possibilités de négociations. Des travaux complémentaires d’évaluation de la dureté foncière ont été conduits.
Les conclusions de ces deux phases de l’étude ont permis d’obtenir une projection globale et spatialisée de la production de logements dans le temps et de la comparer aux objectifs d’accueil de population du territoire. Il apparaît que les collectivités et les acteurs auront à mobiliser de nouvelles typologies de gisements au delà des pratiques et tendances en cours observées.
Pour en savoir plus :
- Connaître les fonciers de la CCSL - Présentation du 26 novembre 2024
- Aménager avec l’existant - retour sur les 2èmes rencontres ligériennes des acteurs de l'aménagement | Cerema
Inventaire et qualification des friches industrielles, commerciales et économiques dans l’agglomération du Grand Périgueux
Face aux enjeux de sobriété foncière et de lutte contre l’artificialisation des sols, le Grand Périgueux a souhaité anticiper la révision de son Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi), avec comme objectifs de mieux connaître les friches économiques de son territoire et d’optimiser leur réutilisation. La collectivité attendait un outil d’aide à la décision, fondé sur une approche partagée et territorialisée, pour orienter ses choix d’aménagement en cohérence avec les objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Le Cerema a répondu à ces attentes en réalisant une étude en 3 séquences.
La première séquence a consisté en un inventaire exhaustif des friches à vocation économique, industrielle et commerciale. Le Cerema a croisé plusieurs bases de données (Cartofriches, fichiers fonciers, locaux vacants), complétées par des visites de terrain et des échanges avec les élus. Ce travail a permis de répertorier 44 friches, en intégrant des sites non identifiés initiale-ment et en écartant ceux déjà en cours de requalification.
La deuxième séquence a visé à évaluer la capacité des friches à être requalifiées. Une méthodologie de notation a été développée, s’appuyant sur cinq familles de critères : rétention foncière, dureté foncière, contraintes réglementaires, enjeux écologiques, perception du territoire et de ses habitants. Ce diagnostic a permis d’identifier les freins majeurs à la mobilisation des friches et de hiérarchiser les priorités d’intervention, à l'appui d'observations de terrain et d'échanges avec les acteurs locaux pour mieux connaître le territoire et ses enjeux.
La dernière séquence a porté sur les vocations futures des friches : développement économique, urbain, renaturation ou production d’énergies renouvelables. Un seconde méthode de notation a été réalisé pour proposer les usages les plus pertinents selon les caractéristiques de chaque site, et au regard des projets à venir ou des besoins en cours des collectivités.
Cette étude a permis de construire une vision stratégique du foncier disponible en lien avec les ambitions territoriales. Au-delà de la cartographie des friches, l’étude a favorisé le dialogue entre élus et techniciens, renforçant la gouvernance intercommunale. Elle constitue un socle de connaissance et de réflexion pour la révision du PLUi, tout en étant reproductible et évolutive grâce à son intégration dans UrbanSIMUL. L’intérêt de l’étude réside autant dans son contenu que dans sa capacité à faire émerger une vision partagée du territoire.
Pour en savoir plus : Valorisation des friches industrielles, commerciales et économiques : inventaire et qualification des friches dans l’agglomération du Grand Périgueux | Cerema
Identification des gisements à renaturer dans l’enveloppe urbaine à Epernay Agglomération
La collectivité cherchait le bon équilibre entre densité et nature en ville pour adapter sa politique de renouvellement urbain aux enjeux futurs, dans un territoire contraint par la présence de vignobles, forêts et zones sensibles. Pour ce faire, elle souhaitait disposer d’une méthode et d’un outil simple, reproductible et adapté au contexte local, lui permettant d’identifier les secteurs prioritaires pour la renaturation en secteur urbain, sans nécessiter d’analyse géomatique complexe. Pour répondre à cette attente, le Cerema a élaboré une méthode et créé un espace spécifique dans l’outil Urbansimul, permettant de visualiser, analyser, corriger et partager les gisements repérés et de les suivre dans le temps.
La méthode développée pour identifier les gisements à renaturer s’appuie sur une approche structurée en plusieurs étapes. Tout d’abord, elle commence par la définition des enjeux prioritaires du territoire d’Epernay, tels que la lutte contre l’érosion de la biodiversité, la limitation de la surchauffe urbaine, la gestion du risque inondation et l’amélioration de l’accès aux espaces verts urbains. Pour chaque enjeu, des critères sont pondérés selon trois niveaux d’importance (faible, moyen, fort) afin de refléter leur priorité dans le projet de territoire. Ensuite, des cartes thématiques d’enjeux sont créées à partir de données existantes, comme l’Atlas de la Biodiversité Communale, les classifications géoclimatiques LCZ, ou encore les cartographies du ruissellement et des espaces verts ouverts au public.
Ces cartes sont ensuite croisées avec une grille spatiale fine de 50x50 mètres couvrant le péri-mètre urbain pertinent, ce qui permet de qualifier chaque maille selon son niveau d’enjeu et son potentiel écologique. Parallèlement, la méthode intègre l’identification des surfaces mutables, c’est-à-dire des terrains susceptibles d’être transformés, notamment les friches, propriétés publiques ou zones en projet urbain. Toutes ces données sont intégrées dans l’outil UrbanSIMUL, configuré pour offrir une interface intuitive et collaborative, permettant aux agents territoriaux de repérer facilement les secteurs prioritaires à renaturer et de suivre les projets dans le temps grâce à une couche dédiée.
Cette étude s’est appuyée sur une approche pragmatique et collaborative, qui utilise les données existantes tout en renforçant les compétences locales. Elle constitue aujourd’hui une brique opérationnelle dans la stratégie foncière d’Epernay Agglo, avec un suivi à long terme envisagé pour accompagner la transition vers une urbanisation plus sobre et respectueuse des milieux naturels. Elle possède un fort potentiel de reproductibilité dans d’autres territoires, tout en permettant d’être adaptable selon la définition des enjeux locaux.
Pour en savoir plus : Journée nationale des données foncières 2025 : Retour sur le parcours "Stratégies foncières à l'heure de la sobriété" | Cerema
Création d’un observatoire des logements vacants à Ajaccio
La ville d’Ajaccio, confrontée à un marché immobilier tendu et à une perte de dynamisme de son centre-ville, a placé la lutte contre les logements vacants au cœur de sa stratégie urbaine. Engagée dans le dispositif "Zéro Logement Vacant", elle souhaitait également disposer d’un outil opérationnel pour identifier, qualifier et remobiliser les logements inoccupés, afin de répondre aux besoins en logements sociaux, lutter contre les copropriétés dégradées et encadrer les locations clandestines. Pour cela, elle a sollicité le Cerema afin de mettre en place un observatoire structuré et évolutif.
La méthode mise en œuvre repose sur une démarche en plusieurs étapes, articulée autour de l’outil UrbanSIMUL, conçu pour l’observation foncière et l’aide à la décision. Elle débute par un inventaire des logements vacants, fondé sur les données LOVAC, qui identifient 1 170 logements inoccupés en 2024, dont 608 vacants depuis plus de deux ans. Ces logements sont majoritairement des petits appartements anciens appartenant à des particuliers. Ce premier repérage est affiné par des visites de terrain, permettant de confirmer ou d’invalider la vacance réelle et d’enrichir les données.
UrbanSIMUL joue un rôle central dans cette démarche. D’une part, il regroupe des données foncières, immobilières, réglementaires et environnementales, en plus des données LOVAC. D’autre part, sa dimension collaborative permet aux agents de terrain d’ajouter et de consolider des informations en temps réel, notamment via tablette ou smartphone. Il devient ainsi un carnet de terrain partagé, facilitant la coordination entre services et la mise à jour continue de l’observatoire.
Le Cerema a ensuite élaboré un cahier de préconisations structuré en deux volets :
- Des fiches “situations types” : cinq profils de vacance ont été identifiés (freins financiers, dispersion familiale, faible attractivité, propriétaire inconnu, cumul de difficultés). Chaque fiche décrit la situation, son ampleur, les secteurs concernés, les obstacles spécifiques et les leviers d’action.
- Des fiches-outils : quatorze dispositifs réglementaires, incitatifs ou coercitifs sont présentés (expropriation, bail à réhabilitation, prime à la sortie de vacance, etc.), avec leurs conditions d’application et leurs avantages.
Cette méthode de constitution d’observatoire permet à la collectivité d’adapter ses réponses en fonction des réalités locales, en ciblant les logements les plus mobilisables et en identifiant les partenaires et moyens nécessaires. Elle offre une base stratégique et opérationnelle pour agir efficacement sur la vacance, tout en étant évolutive et reproductible.
Pour en savoir plus :
- Aide au montage d'un observatoire des logements vacants à Ajaccio : Cahier de préconisations
- Création d’un observatoire des logements vacants à Ajaccio avec l’appui du Cerema