Le foncier est la première ressource pour répondre aux nombreux enjeux des territoires et de leurs habitants :
- répondre à la demande de logement dans des conditions satisfaisantes, dans un contexte de croissance démographique à l’échelle régionale, et d’évolutions dans les attentes et les profils des ménages ;
- répondre aux dynamiques de développement économique, notamment à la faveur des politiques nationales de réindustrialisation comme la loi dite "Industrie verte" du 23 octobre 2023 ;
- répondre aux nécessités de rééquilibrages territoriaux pour corriger les effets délétères de l’étalement urbain, que ce soit sur les liens sociaux, les services et commerces de proximité, les mobilité et le cadre de vie.
Précieux et limité, le foncier faire l’objet de multiples sollicitations que les collectivités territoriales peuvent anticiper à travers une gestion raisonnée et une approche stratégique qui traduisent leurs ambitions pour leur territoire. Comment concilier la préservation des sols, des écosystèmes et leurs fonctions, tout en répondant aux besoins du territoire dans un contexte d’adaptation au changement climatique ?
Cette journée technique à destination des collectivités et services de l’Etat avait pour objectif d’échanger sur ces enjeux, d’appréhender les outils mobilisables et de découvrir des retours d’expériences.
Les outils au service des stratégies foncières
Actualités et enjeux fonciers
François Lamalle de la DREAL Occitanie a rappelé le cadre législatif issu de la loi Climat et Résilience et présenté plusieurs projets et propositions de loi pour le faire évoluer : aucun de ces projets n'est à ce jour sur le point d'aboutir. Il a ensuite rappelé les principes de déclinaison des objectifs dans les documents de planification à partir du SRADDET Occitanie modifié, approuvé le 11 juillet 2025. Celui-ci donne des objectifs de sobriété foncière différenciés pour chaque territoire de SCOT, qui sont à décliner dans les SCOT avant le 22/02/2027, puis dans les PLU(i) et cartes communales avant le 22/02/2028.
Jean-Louis Rollot de la DDTM de l'Aude a ensuite présenté les 2 grands enjeux fonciers actuels dans le département : la vacance résidentielle et la prévention du risque feu de forêt. Un appel à Manifestation d'Intérêt "Vacance 2025" a été lancé pour soutenir les communes engagées dans la révision de leur PLU, et les aider à agir sur le parc existant et favoriser une urbanisation plus sobre. Une boîte à outils a été développée par la DDTM. Concernant la prévention du risque feu de forêt, l'un des principes est de densifier au sein de l'enveloppe existante.
Méthodes et outils fonciers
David-Marie Vailhé du Cerema a présenté la méthode SOFT (Stratégie d’Optimisation Foncière Territoriale). Il s’agit d’une démarche pour organiser et prioriser la mobilisation du foncier applicable sur tout type de territoire. Cette méthode en 4 dimensions propose de comprendre la TRAJECTOIRE du territoire, recenser les POTENTIELS fonciers et immobiliers, qualifier les GISEMENTS et assurer la MUTATION du territoire. Une formation "Stratégie Foncière" sera déployée en 2026.
Frédéric Pardo et Pascale Cornuau du Cerema ont ensuite présenté les outils disponibles pour accéder aux données foncières, inventaires nationaux, guides, méthodes..., ainsi que la plateforme coopérative Expertises Territoires et le centre de ressources documentaires du Cerema. Tout ceci est répertorié dans la fiche-ressource téléchargeable.
Des retours d'expérience de collectivités
Cartographier les secteurs potentiels de renaturation, l’exemple de Carcassonne Agglomération (11)
Guylaine Bats de Carcassonne Agglo a présenté le "Plan Végétal", visant à améliorer la connaissance des enjeux environnementaux et climatiques, sensibiliser les élus des 83 communes et accompagner les communes volontaires pour expérimenter des solutions fondées sur la nature. L’agglomération a été accompagnée par l’association GEE Aude pour la concertation et sensibilisation, et le Cerema pour définir une stratégie foncière des zones à renaturer de manière prioritaire.
Lucas Rodriguez du Cerema a présenté la méthode géomatique développée, reposant sur le croisement d’un volet "Enjeux" qui vise à identifier les espaces qui cumulent le plus d’enjeux (îlots de chaleur urbains, biodiversité, carence en espaces verts, risque inondation et ruissellement) et d’un volet "Mutabilité", basé sur des données foncières, pour caractériser les espaces selon leur capacité à être renaturés (propriété, couverture du sol et surface). L’analyse a permis d’identifier 63 sites, qui restent à valider par un travail de terrain complémentaire.
L’ensemble des données a été versé sur la plateforme UrbanSimul, permettant de visualiser chacun des enjeux étudiés, et de croiser avec les informations foncières disponibles. Une formation a été dispensée aux agents de l’Agglomération, leur permettant de s’approprier l’outil et de l’utiliser comme support d’aide à la décision.
L’agglomération de Carcassonne a également intégré le réseau "Plus fraiche ma ville" initié par l’Ademe, permettant de constituer un réseau d’acteurs et d’accéder à de nombreux retours d’expériences et éléments de coûts.
Élaboration et mise en œuvre d’une stratégie foncière dans le Muretain Agglo (31)
Manuel Pauchet de l'Etablissement Public Foncier d’Occitanie (EPFO) est revenu sur les différents maillons de la chaine d’élaboration d’une stratégie foncière, avec les modalités d’accompagnement et d’interventions proposées par l’EPFO à chaque étape : diagnostic des marchés, de l’offre foncière et de la mutabilité des terrains, définition de la stratégie foncière, mobilisation des outils et moyens, suivi et évaluation. Les définitions et enjeux de repérage et qualification des différents types de gisements fonciers ont été également abordées. Il s’agit notamment de passer des gisements bruts (ou potentiels) aux gisements nets (effectivement mobilisables).
Olivier Ségrestin et Anne Tournier-Marre (Muretain Agglo, communauté d’agglomération) ont ensuite partagé leur expérience sur l'exploitation de l’atlas foncier financé par l’EPFO pour qualifier et mobiliser des gisements "en dents creuses" et requalification urbaine. Ils ont présenté les données et outils sur lesquels la collectivité s’appuie pour piloter la demande sociale de logement dans le cadre des objectifs du PLH intercommunal et de la délégation des aides à la pierre (IMHOWEB, RPLS).
Ont enfin été partagés les projets qu’ils mènent pour aller plus loin dans leurs stratégies d’aménagement, dans la perspective de mise en place d’un Observatoire de l’Habitat et du Foncier. Il s’agit notamment d’élargir le périmètre de pilotage stratégique au parc privé. Cela suppose de mobiliser d’autres bases de données de production de logements neufs (SITADEL), d’identification de la vacance résidentielle (LOVAC) et des bases locales. La collectivité réfléchit également à de nouvelles modalités d’interventions foncières, telles que constituer des réserves foncières "publiques" sur 10 ans, en association avec les communes, les bailleurs et l’EPFO, ou "l’inversion des rôles" dans les montages d’opérations immobilières ("VEFA inversées").
Requalification d’un centre-bourg, un enjeu de sobriété foncière, l’exemple de Vailhauquès (34)
Xavier Mestre, architecte conseiller au CAUE de l’Hérault, a présenté une diversité d’outils développés à l’échelle régionale et locale par les CAUE d’Occitanie pour tendre vers la sobriété foncière : expositions, ateliers, accompagnements, document socle sur le Zéro Artificialisation Net, jeu sérieux (en cours), vidéos.
Le CAUE s’est notamment saisi de l’exposition "Des solutions sur mesure, pour s’adapter à la rareté des ressources et bien vivre dans nos territoires", éditée par les ministères chargés de l’Aménagement des Territoires et de la Transition écologique, en la complétant par des exemples concrets du département de l’Hérault.
Les CAUE d'Occitanie ont créé une collection de vidéos "Quelles clés pour le sol ?", permettant de mettre en lumière des projets inspirants déjà réalisés par des communes. Quatre vidéos sont actuellement disponibles, dont celle de Vailhauquès, qui a été projetée en séance.
Suite à une longue période d’étalement urbain, la commune a affiché dès 2005 la volonté de créer un nouveau cœur de village. Avec l’accompagnement du CAUE, le principe retenu a été d’investir une "dent creuse" stratégiquement située pour proposer un nouvel espace public structurant au sein d’une forme urbaine plus dense, composée de logements diversifiés, de services et d’équipements.
Visite de terrain et ateliers
Visite à Couffoulens, village en recomposition urbaine
Couffoulens est une commune rurale de 500 habitants, dans l’agglomération de Carcassonne. C’est un village circulaire construit autour de son château, au confluent de l’Aude et de son affluent le Lauquet. En octobre 2018, un violent épisode de pluie méditerranéen a dévasté l’entrée du village et les 18 maisons construites en zone inondable. Après acquisition par l’EPF d’Occitanie, ces maisons ont été déconstruites à partir de 2020 et laissent place aujourd’hui à un nouvel espace public intergénérationnel de loisirs et de détente, compatible avec l’expansion des crues du Lauquet. En parallèle, un nouveau quartier est en cours de construction en prolongement du village, sur les hauteurs, sur une surface équivalente des 2ha désimperméabilisés de la plaine.
Jean-Régis Guichou, maire de Couffoulens et François Marrot de l’EPF Occitanie ont témoigné des différentes étapes et retours d’expériences en matière d’acquisition, déconstruction, reconstruction, mais aussi de la concertation publique et des problématiques de vacance résidentielle en centre bourg.
Ateliers "A vous de jouer"
A partir du scénario d’une petite commune rurale, inspiré du jeu Ecoquartier développé par le Ministère de la Transition écologique et La Compagnie des rêves urbains, les participants ont tourné sur 3 ateliers :
- Aménager de manière sobre et durable : Animé par Pascale Cornuau du Cerema, le jeu Ecoquartier a été le support d’une réflexion foncière pour développer de nouveaux logements et activités économiques dans le village tout en gérant les risques, notamment l’inondation.
- Observer son territoire avec UrbanSIMUL : Animé par Frédéric Pardo et Lucas Rodrriguez du Cerema, les participants ont pu manipuler et rechercher diverses données telles que les données de vacances résidentielles, grâce à des fiches pas-à-pas de prise en main de l’outil UrbanSIMUL (voir fiche Pas à pas)
- Lutter contre la vacance résidentielle : Animé par Delphine Monchet de la DDTM de l’Aude, les participants ont échangé sur la qualification de la vacance résidentielle et pris connaissance de la boîte à outils développé par la DDTM à destination des collectivités, constituée d’un ensemble de fiches portant sur les dispositifs juridiques, financiers, fiscaux et les partenaires mobilisables.