Répondre aux besoins en logement à l’heure de la sobriété foncière : retour sur le séminaire du 29 septembre 2025 à La Défense

Quel est le poids de la restructuration du parc ancien dans l’offre totale de logements ?

Si la mesure de la production de logements neufs est possible via diverses sources de données parmi lesquelles on peut citer en premier lieu Sit@del qui recense les autorisations d’urbanisme, la mesure de la production de logements au sein du bâti existant demeure plus difficile à mesurer et territorialiser.

A partir d’une étude locale innovante menée en partenariat avec la Métropole Européenne de Lille en vue d’évaluer le permis de diviser, Gilles Verley, responsable d’études foncier et habitat au Cerema a exploré la manière dont les bases fiscales et en particulier les fichiers fonciers peuvent apporter des éclairages nouveaux sur ces dynamiques. Ce travail s’est nourri d’échanges avec le SDES qui travaillait dans le même calendrier sur une approche similaire et qui aboutit à des résultats globalement convergents. 

La méthode mobilise le caractère invariant d’un millésime à l’autre de l’identifiant du local dans les bases fiscales, une variable fiscale qui renseigne sur la cause de la dernière évolution de la taxe foncière, ou encore les évolutions de nombre de locaux et de surface par type de local (activités, dépendance, habitation). A ce stade, seules les restructurations conduisant à une évolution à la hausse ou à la baisse du nombre de logements ont été recensées. Si les données foncières ne sont pas toujours actualisées ce qui peut conduire à un classement inexact ou une prise en compte du phénomène plusieurs années après la restructuration effective, et si la frontière entre restructuration et construction neuve est parfois floue, l’approche est jugée suffisamment robuste pour évaluer la pertinence d’un zonage soumis à autorisation de diviser, intégrer un volet "restructuration" dans la mesure des besoins en logement à l’échelle d’un territoire ou encore venir en complément de repérages des locations de courte durée ou de logements indignes...

De premiers résultats nationaux peuvent être tirés (cf. graphique général ci-dessus), montrant notamment que les créations de logements par restructurations représentent de l’ordre de 12% des apparitions de logements en moyenne annuelle sur la période 2018-2024. Les données étant localisées finement, elles permettent de réaliser par exemple des analyses par type de commune ainsi que des focus à l’échelle infra-communale. Les caractéristiques des logements divisés et issus de division peuvent être décrites, que ce soit en termes de type, d’ancienneté, de taille, de statut d’occupation ou encore de type de propriétaire. Ainsi, 8 logements divisés sur 10 datent d’avant 1975, les 2/3 sont des maisons et 23% des logements issus d’une division appartiennent à une SCI (contre 10% pour l’ensemble du parc locatif et 6% pour l’ensemble du parc).

Enfin, les travaux se poursuivent notamment pour décrire plus finement les disparitions de logements, en distinguant les démolitions des restructurations (fusions et changement d’affectation) mais aussi en identifiant les démolitions totales et partielles, et celles suivies d’une reconstruction ou non. 

Otelo : la solution d’estimation territorialisée des besoins en logements

Après ces deux présentations à dominante méthodologique et apportant des éléments de connaissance nationaux sur les besoins en logements, Luc Bercegol, chargé de Mission au Ministère de la Transition écologique et intrapreneur du projet Otelo a mis l’accent sur l’outillage proposé par cette solution à destination des acteurs locaux. Le constat à l’origine de la démarche est celui d’estimations locales souvent incomplètes faute d’accès aux données disponibles (par exemple sur le mal-logement), inégales au regard de ressources très variables, et insuffisamment partagées en raison de méthodes différentes d’un territoire à l’autre – et parfois d’un acteur à l’autre sur le même territoire. Cela fait peser des risques sur la validité des documents d’urbanisme notamment en cas d’estimations démographiques surestimées : l’équipe Otelo estime que, sur un panel de 100 documents d’urbanisme étudiés, les ambitions démographiques sont en moyenne supérieures de 10% au scénario le plus optimiste de l’INSEE.INSEE *

En réponse, Otelo propose aux collectivités territoriales, services de l’Etat, agences d’urbanisme, bailleurs sociaux et bureaux d’études mandatés par un de ces derniers acteurs :

• Une méthodologie éprouvée

• Des données mises à jour régulièrement et prêtes à l’emploi

• Une application web (https://otelo.beta.gouv.fr)

• Un accompagnement pédagogique

Face aux enjeux de sobriété de foncière, Otelo met en regard une estimation des besoins en logements neufs et des objectifs associés de mobilisation accrue du parc existant. Les analyses peuvent être menées à deux échelles : celle de l’EPCI (la plus fine disponible) et celle du bassin d’habitat, ce dernier étant constitué par regroupement d’EPCI de manière s’approcher d’une aire de marché du logement cohérente comprenant au moins 50 000 habitants, ce seuil étant nécessaire pour disposer, dans la plupart des cas, de projections démographiques jugées robustes par l’INSEE.

Une nouvelle version de l’application, plus ergonomique, vient d’être lancée en septembre 2025. Comprenant de nouveaux jeux de données relatifs au suivi de la construction (issues de Sit@del), à la vacance de longue durée et aux projections en population et par taille de ménages, elle propose en outre de nouvelles fonctionnalités :

• La possibilité d’importer des projections à façon en alternative à celles de l’INSEE et du SDES directement disponibles dans l’outil

• La possibilité de créer des zones d’études à façon par regroupement d’EPCI, pour s’adapter aux zonages des SCOT par exemple

• Un module d’export de résultats sous forme d’un diaporama éditable par l’utilisateur

• Une annualisation du besoin en construction neuve, permettant non seulement de disposer d’un volume de logements à construire sur une période donnée mais d’apprécier l’effort à fournir en trajectoire (cf. graphique d’exemple ci-dessous).

La nouvelle version est en cours de déploiement, avec de premières actions menées en direction des DDT qui vont se poursuivre en direction des EPCI et agences d’urbanisme. De nombreux usages de la solution ont été identifiés : l’élaboration ou la révision des documents d’urbanisme (PLH, PLUi-H, SCoT), l’évaluation des situations de mal-logement, l’estimation des conditions à réunir pour réduire la construction résidentielle neuve, la territorialisation du volet résidentiel d’un SRADDET ou encore des études régionales sur les besoins en logements (La Réunion, Pays de la Loire…). 

Pour conclure, deux exemples récents ont été évoqués : 

• D’une part, la communauté urbaine d’Arras qui a développé pour son PLH 2028-2034 trois scénarios de besoins en logements conduisant notamment à intégrer des objectifs de résorption du mal-logement et de diminution de la vacance longue durée, et à tenir compte des nouvelles projections démographiques de l’INSEE
• D’autre part, l’utilisation de l’outil par l’agence d’urbanisme Epures pour le SCOT du Roannais, au service d’une montée en compétence (formation, ateliers collaboratifs) et en appui d’un dialogue territorial associant les 5 EPCI et la DDT.

SEQUENCE 2 /  Leviers pour produire des logements sans consommer de foncier 

Le logement privé en situation de vacance de longue durée en France : propriétaires et action publique

Pour ouvrir l’après-midi consacrée aux leviers possibles pour produire des logements sans consommer de foncier, Lise Fourdrignier a partagé les premiers enseignements de la thèse en urbanisme et aménagement qu’elle réalise à l’Université Gustave Eiffel sur la question du logement privé vacant de longue durée. Son intervention a débuté avec l’histoire d’un "héritage empoisonné", constitué par le patrimoine de Thierry, ouvrier de 55 ans. Ce patrimoine s’est constitué à partir d’un achat de parcelle par le grand-père dans les années 1950, foncier qui aura connu de nombreuses évolutions : divisions, constructions successives, démembrements de propriété, donation… conduisant aujourd’hui à deux logements vacants depuis de nombreuses années.

A partir de cet exemple et en l’enrichissant d’autres cas rencontrés à l’occasion d’une enquête sociologique menée en Auvergne dans le Livradois Forez, secteur rural et détendu marqué par une forte proportion de logements vacants de longue durée dans le parc privé, Lise Fourdrignier inscrit cette vacance dans le cadre de trajectoires multidimensionnelles : biographiques, patrimoniales, familiales.

La vacance des biens est souvent initiée par une rupture : déménagement, décès… Si la dimension économique n’est pas absente, celle-ci apparaît souvent relativement secondaire et dominée par des logiques symboliques voire morales, marquées tout autant par la honte de logements souvent dégradés et par l’incapacité à de se séparer d’un héritage symbolique. En réponse à la question d’un participant relative à l’efficacité éventuelle de leviers fiscaux sur la vacance, Lise Foudrignier précise ainsi que dans les entretiens qu’elle a mené le sujet de la fiscalité n’est pas apparu spontanément comme une préoccupation pour les propriétaires. Constatant que la vacance de longue durée touche davantage les multipropriétaires modestes [3], elle met au contraire en évidence l’absence de rationalité économique dans les stratégies patrimoniales, dévoilant d’autres formes de rationalités qu’il convient d’appréhender finement pour comprendre ces propriétaires et les accompagner dans les devenirs possibles de ce patrimoine. 

L’enquête montre aussi que les biens vacants peuvent constituer des ressources pour l’économie domestique de leurs propriétaires, dans un contexte de précarité, à travers le déploiement d’usages non résidentiels et invisibles dans lesquels les femmes jouent souvent un rôle moteur : potagers, ateliers…

En synthèse, la vacance apparaît comme une situation temporelle et relationnelle d’inoccupation d’un patrimoine résidentiel, résultant de trajectoires imbriquées (du logement, des propriétaires et de leurs parentés), du point de vue social, familial et patrimonial. La situation de vacance doit se lire à l’échelle de la famille : le logement est un objet d’accumulation intergénérationnelle. Ainsi les pratiques, arrangements et arbitrages concourant au maintien ou à l’interruption de la situation de vacance s’insèrent dans des logiques plus larges, qui s’expriment sur le registre économique, social, familial, patrimonial, moral et symbolique. 

Lise Fourdrignier a conclu en précisant que ces résultats sont valables a priori pour des terrains comparables à celui étudié à ce stade du doctorat : un autre terrain, situé dans un secteur tendu de la région parisienne, fera prochainement l’objet d’une enquête similaire et l’hypothèse est que celle-ci révèlera des réalités, des acteurs et des stratégies très différentes. 

Retours d’expérience de territoires engagés pour remobiliser le logement vacant

Après cet éclairage académique de la problématique de la vacance, Karine Deligne est intervenue en tant que cheffe de projet Lutte contre le logement vacant à l’Eurométropole de Strasbourg et coordinatrice de l’association Agir Contre le Logement Vacant, pour donner à voir la manière dont des territoires tentent de remobiliser le parc vacant de longue durée.

Karine Deligne a d’abord présenté l’association Agir Contre le Logement Vacant, créée en 2022 à la suite du Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant. Transpartisane, elle rassemble 24 collectivités de toutes tailles et confrontées à des réalités territoriales variées. Sa feuille de route comprend 5 dimensions : garantir la bonne connaissance du phénomène de vacance, donner de la visibilité à cet enjeu, faire évoluer le cadre réglementaire, proposer et suivre des expérimentations et assurer des moyens humains, techniques et financiers spécifiques à cette problématique.

Trois retours d’expériences de collectivités membres de l’association ont été évoqués : ceux de l’Eurométropole de Strasbourg, la Région Normandie et Saint-Lô Agglomération, et de Châteauroux Métropole.

Dans l’Eurométropole de Strasbourg, la question des logements vacants est au carrefour de nombreux enjeux : le Zéro Artificialisation Nette, la rareté du foncier, l’amélioration de la qualité du parc ancien, la rénovation énergétique, les enjeux patrimoniaux, la réponse aux besoins en logements locatifs abordables ou encore la diversification de l’offre de logements locatifs sociaux. Face à 5 500 logements vacants depuis plus de deux ans au 1^er janvier 2024 (source Lovac) répartis sur les 33 communes de l’Eurométropole dont 3 500 sur Strasbourg, avec une concentration forte sur le centre-ville et le périmètre UNESCO, le territoire s’adresse aux propriétaires pour relouer ces logements via du conventionnement Anah et de l’intermédiation locative, à partir d’un diagnostic permettant d’adapter le dispositif à chaque situation. Dans un contexte de pénurie de logements locatifs sociaux et d’une vingtaine de communes soumises à l’article 55 de la loi SRU dont une majorité demeurent déficitaires, la lutte contre le logement vacant peut s’articuler avec un engagement de mobilisation du parc privé à des fins sociales. 

En Normandie, région qui connaît la plus forte croissance de la vacance entre 2009 et 2020, des outils régionaux sont mis en place dans le cadre de la mise en œuvre du SRADDET : la remise sur le marché des logements vacants s’inscrit donc explicitement comme une réponse à l’objectif de sobriété foncière. Une expérimentation menée conjointement par l’Etat et la Région est ainsi engagée pour 2 ans sur 8 territoires en vue de massifier la remobilisation via un poste de chef de projet, un accompagnement des territoires dans la gestion des cas complexes, un appui technique du Cerema, un renforcement du dispositif RELLOV pour financer les travaux. Saint-Lô Agglomération fait partie des 8 territoires engagés et les premiers retours montrent l’amélioration de la connaissance des enjeux et du parc, l’importance des démarches "aller vers" avec l’accompagnement de la solution Zéro Logement Vacant [4], l’enjeu de la communication et celui de l’association des partenaires locaux. 

Enfin, l’expérience de Châteauroux Métropole a montré d’abord la prudence à avoir au regard des données statistiques de la vacance sur la réalité du potentiel. Ainsi, sur les communes de la métropole hors ville-centre, 441 logements vacants depuis plus de deux ans sont recensés dans LOVAC mais, suite à un travail terrain, il apparaît que seule la moitié d’entre eux sont réellement vacants et qu’un sur six s’avère remobilisable, ce qui conduit à un potentiel de 68 remises sur le marché possibles. Suite à l’adoption d’un PLH 2021-2026, ayant décidé de baisser le niveau de production en intégrant une part de remobilisation du parc vacant, le territoire a lancé la démarche Zéro Logement Vacant. 7 campagnes ciblées de publipostage ont ainsi été menées, qui nous apprennent que le « besoin de travaux » est la principale cause de vacance exprimée par les propriétaires. L’arsenal du territoire comprend des études, des appels à projets, le permis de louer, des actions et procédures coercitives, des moyens financiers (subventions pour la démolition, les travaux, l’acquisition, les sorties de vacance…)

BIMBY et BUNTI : Le levier de la densification douce pour produire du logement

Pour aborder un second levier pour produire du logement sans consommer d’espaces naturels, agricoles ou forestiers, nous avons accueilli Thomas Hanss, cofondateur de Villes Vivantes et spécialisé dans l’accompagnement des processus de densification douce. L’idée sous-jacente à cette démarche est l’augmentation forte de la capacité d’accueil des territoires avec des modifications très limitées de l’existant. S’adressant potentiellement à tous les types d’espaces, qu’ils soient urbains, ruraux, tendus ou en déprise, la logique développée par Ville Vivantes repose sur le modèle économique de la Maîtrise d’œuvre Urbaine habitante et sur l’utilisation des règles d’urbanisme en vigueur.

Ces opérations de densification peuvent être classées en deux familles, qui peuvent coexister sur un même projet :

• Le BIMBY ,  acronyme de "Build in my Backyard" : construire dans mon jardin. Ce processus est une démarche opérationnelle qui consiste à organiser une densification à l’initiative des habitants, dans le cadre d’opérations orchestrées et animées par la collectivité. L’enjeu est de rendre mobilisable la réserve foncière située dans les jardins de maisons individuelles afin de faire émerger la ville durable des tissus pavillonnaires existants
• Le BUNTI, qui signifie "tisser" en Hindi, et qui mobilise un bâti existant inutilisé ou sous-utilisé : il n’est donc pas ici question de construire mais de reconfigurer l’existant.

Le processus de mise en œuvre d’une opération de densification douce part de l’aspiration d’un propriétaire au regard de ses besoins, dans le cadre de son parcours résidentiel. Tous les fonciers sont susceptibles de faire l’objet de telles opérations, Thomas Hanss ayant présenté des exemples portant sur de très petites surfaces (149 m² de foncier pour maison de plain-pied à Périgueux) et d’autres sur des superficies beaucoup plus élevées. L’expérience de Villes Vivantes montre qu’à tout âge des propriétaires peuvent être porteurs de telles opérations. La plupart des opérations permettent de créer moins de 5 logements, et le plus souvent 1 ou 2 logements. Ces projets créent de la valeur immobilière, qui permet aux propriétaires de financer les travaux et de rentabiliser le projet.

En tant qu’opérateur de densification douce pour le compte de collectivités, Villes Vivantes met ses compétences à disposition des habitants qui expriment un besoin d’accompagnement dans leur réflexion sur leur habitat et potentiellement dans la réalisation d’un projet de densification, depuis l’étude de faisabilité jusqu’à la livraison du logement. La collectivité finance l’opérateur aux résultats, en fonction des objectifs définis pour chaque opération qui peuvent varier selon les cibles des politiques locales de l’habitat des collectivités.

Dans la dernière partie de sa présentation, Thomas Hanss a mis en avant plusieurs enseignements issus de travaux de recherche empiriques en réponse à des critiques courantes au sujet de la densification douce (création d’îlots de chaleur urbains, altération de la biodiversité, réduction de la nature en ville ou encore frein la rénovation de l’existant). Ces propos ont fait réagir des participants du séminaire, engageant un débat amené à se poursuivre. 

Révéler le foncier aérien, le témoignage d’Upfactor

Pour poursuivre ce panorama de la production de logements sans consommer de foncier, Didier Mignery a présenté comment la société Upfactor dont il est directeur accompagne les copropriétés, les bailleurs sociaux et les institutionnels qui souhaitent prendre de la hauteur en développant de nouveaux mètres carrés en zones urbaines denses. En collectant toutes les données de hauteur et en appliquant automatiquement les règles d’urbanisme, Upfactor détecte les potentiels de surélévation. L’outil détermine également la faisabilité des surélévations selon la morphologie des bâtiments et localise les potentiels à l’adresse. 

La solution s’adresse aux collectivités locales – pour illustrer l’offre de service proposée, Didier Mignery s’est appuyé sur des retours d’expériences menées dans l’Eurométropole de Strasbourg, la Métropole Nice Côte d’Azur ou encore le Grand Lyon – mais aussi aux bailleurs sociaux et aux copropriétés et promoteurs. 

Dans l’Eurométropole de Strasbourg, ce sont 16 500 bâtiments qui ont été considérés comme potentiellement surélévables parmi les 65 000 retenus pour le calcul, soit un taux de 25%. Cela représente plus de 10% des emprises bâties du territoire. 3 316 immeubles ont fait l’objet d’une vérification, dont la moitié correspondent à des usages non résidentiels, sur bâtiments publics, tertiaires et commerciaux. Le potentiel de ces immeubles représente 38 000 logements à réaliser soit 10 années d’objectifs de création de logements pour le territoire. L’Eurométropole a d’ailleurs fait le choix de publier en open data les données relatives au potentiel estimé.

Dans la Métropole Nice Côte d’Azur, un recensement a été réalisé dans le périmètre du site patrimonial remarquable et dans les espaces situées à moins de 500 m d’un monument historique. Sur les 130 projets potentiels identifiés dans ces espaces, un avis a été demandé à l’Architecte des Bâtiment de France et celui-ci a indiqué que 38 d’entre eux apparaissaient autorisables sans réserve, 24 sous réserve, et 68 non autorisables, soit un taux de près de 50% de projets qui méritent d’être étudiés. Enfin dans le Grand Lyon, sur les 2 200 immeubles de logement social étudiés, 13% révèlent un potentiel de surélévation ce qui pourrait représenter de l’ordre de 3 000 logements.

En copropriété, la surélévation peut s’avérer un apport financier déterminant pour engager une rénovation. Ainsi, sur une copropriété parisienne, 337 m² de surface de plancher sur deux niveaux ont été créés par surélévation, permettant d’apporter 181 000 euros pour la rénovation et 270 000 euros répartis entre copropriétaires. A Strasbourg, un autre projet a conduit à la création de 908 m² de surface de plancher sur 16 lots en surélévation, ce qui permettrait 35% d’économie d’énergie globale sur la copropriété (isolation, ravalement, raccordement chauffage urbain) et une amélioration du confort (réfection de la cour, installation d’ascenseur…).

Le logement social face aux enjeux de sobriété foncière, focus sur la transformation de bureaux en logements

Pour conclure ce panorama, Raphaële d’Armancourt et Maud Collignon, respectivement directrice adjointe en charge du pôle politiques territoriales et urbaines à l’USH et directrice de la Construction Ile-de-France chez Immobilière 3F, ont apporté leur témoignage sur deux sujets connexes : d’abord, la manière dont les bailleurs sociaux s’emparent des enjeux de sobriété foncière, et d’autre part plus spécifiquement les modalités qui permettent la transformations de bureaux en logements.

Raphaële d’Armancourt a commencé par affirmer que le monde HLM s’était penché depuis plusieurs années sur l’enjeu de la sobriété foncière ce dont témoigne plusieurs publications [5]. Puis, elle a présenté une série de réalisations illustrant la variété des contextes urbains et des modalités d’intervention opérationnelle permettant de concilier production de logement social et sobriété foncière : Surélévations, démolitions/reconstruction, transformation de bureaux en logements, densification douce… Sans pouvoir ici revenir sur l’ensemble des exemples évoqués, mentionnons par exemple la création d’une offre de logements familiaux en accession sociale à Pau, exemple de renouvellement en site contraint et de densification en centre ancien (cf. photo). 

Puis, Maud Collignon a développé les enjeux de la transformation de bureaux en logements et des retours d’expériences du bailleur I3F. Pour ce dernier, cette modalité de production représente 12% de la production neuve en Île-de-France répartis sur une trentaine de programmes représentant 1750 logements. 75% des opérations sont situées en petite couronne.

Parmi la douzaine d’exemples présentés, citons à tire d’exemple l’opération livrée en 2016 à Charenton-Le-Pont. Les immeubles de bureaux situés sur le quai des Carrières ayant perdu leur attractivité, la foncière qui les détenait les met en vente et en 2013, Immobilière 3F se porte acquéreur de deux des immeubles pour y réaliser un programme mixte proposant 90 logements et 2 500 m² de bureaux. Située en bordure de l’autoroute A4 mais bénéficiant d’une vue dégagée sur le paysage lointain et la Seine, cette opération se caractérise notamment par la conservation de la façade avec des adaptations, notamment la création d’une deuxième façade montée en retrait de 70 cm, créant entre les deux un espace de loggia. La seconde façade est en mélèze, un bois qui apporte élégance et amélioration thermique et acoustique pour les logements. Les loggias sont volontairement étroites, de manière à ne pas trop réduire la surface des logements, mais offrent un premier filtre visuel et sonore pour le bruit.

Parmi les critères de faisabilité de ces opérations sont mentionnés l’analyse de site (localisation, morphologie, faisabilité programmatique), les diagnostics techniques (structurels, sécurité incendie), l’analyse juridique et réglementaire (incidence sur la copropriété, règlement d’urbanisme, risque de recours sur le permis de construire) et bien sûr l’analyse économique car il s’agit d’opérations souvent coûteuses. Cette dernière dimension suppose d’étudier les coûts du foncier, les coûts de portage (taxe, sécurisation, voire frais d’éviction) et les coûts de travaux (amiante, désordres structurels) … Il convient en effet de prévoir divers types d’intervention sur l’existant : démolition partielles, surélévations, création de cours et de patios, traitement des façades et des parties communes…

Pour conclure, ces opérations présentent de nombreux atouts : limitation de l’empreinte carbone des chantiers avec la conservation de la structure du bâtiment, sobriété foncière, mais aussi création de logements en zones tendues, souvent appréciés car bénéficiant notamment de hauteurs sous plafond généreuses. 

Besoins en logement à l’heure de la transition écologique : Recherche & Communauté

Pour conclure cette journée, la parole a été donnée à Eva Simon, coordinatrice de recherches au PUCA, au sujet du programme de recherche Besoins en logement à l’heure de la transition écologique, lancé par un consortium d’acteurs : PUCA, Direction de l’Habitat de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP), USH, Institut pour la Recherche, ANCT, ANAH, IGEDD, ADEME, CNAF et association IDHEAL. Elle est revenue sur les origines de ce programme, en a présenté les axes mais a aussi mis l’accent sur la communauté qui se structure autour de celui-ci.

À l’origine de la démarche réside notamment le paradoxe entre d’une part le caractère central de la notion de besoin en logement dans le débat public sur les politiques de l’habitat et les pratiques des acteurs locaux dans le cadre notamment des documents de planification et d’urbanisme, et d’autre part sa place marginale dans le corpus académique et les travaux universitaires. Un second constat est que, si la question des besoins en logement est ancienne, elle revêt une actualité inédite avec de nombreuses estimations nationales émanant d’une pluralité d’acteurs et aboutissant à des résultats très contrastés. Enfin, cette question est percutée par les crises climatiques (inondations, sécheresses, canicule, …) et joue un rôle important dans la planification écologique (coût carbone de la construction ; localisation des logements ; sobriété foncière, etc.).

C’est ce qu’ont montré d’abord un séminaire "Quoi de neuf chercheurs » organisé en novembre 2023, puis un premier état de la connaissance publié à l’été 2024, et enfin une série de conversations, tout ce travail ayant permis de cerner les grandes controverses et de préparer la rédaction à plusieurs mains de l’appel à projet de recherche publié en mars 2025.

Il est structuré en trois axes :

• Axe 1 :  Repenser les besoins à l’heure de la transition écologique

• Axe 2 : Évaluer, quantifier et planifier : les besoins en logements face à l’incertitude
• Axe 3 : Répondre aux besoins en logements : le défi d’une production renouvelée

En amont du lancement du programme, une communauté s’est structurée autour de celui-ci. Elle comprend une grande variété d’acteurs : des acteurs institutionnels (Ademe, DHUP, Anah, ANCT, Cerema, CSTB, CNAF, Banque des territoires, ANCOLS...), des acteurs du logement (Fondation pour le logement des défavorisés, Atd Quart Monde...), des collectivités (Rennes, Grand Chambéry...), des agences d’urbanisme (Institut Paris Région, AUDAP...), des acteurs environnementaux (Ademe, The Shift Project, I4CE), des bureaux d’études (Espacité, Dixit.net, Zefco, Te Aora…) ou encore des fédérations d’acteurs territoriaux dont France Urbaine, ...

Cette communauté se donne 4 objectifs :

• Se parler, avec la création d’un espace de dialogue structuré par des conversations, des séminaires et des groupes de travail ;
• Se doter d’une culture commune, en croisant les réflexions et les expertises. L’idée, inspirée de celle du GIEC, est de constituer un socle commun des connaissances, notamment en documentant les consensus et les controverses, mais aussi en vue d’accompagner l’ensemble des acteurs de l’habitat et des territoires en constituant un support de montée en compétence à destination des techniciens, élus et décideurs ;
• Contribuer à la fabrique des politiques publiques, en contribuant au débat public sur les besoins en logements à l’heure de la transition et en mobilisant tout au long du programme les résultats de recherche pour transformer les pratiques des acteurs. 
• Stimuler la recherche et s’en nourrir en retour : ici, il s’agit d’accompagner l’acculturation des chercheurs, en facilitant les partenariats avec des acteurs de terrain, et en participant à la valorisation de leurs résultats dans le débat public. Cela passe notamment et dès à présent par l’élaboration d’une cartographie des acteurs et des chercheurs, la multiplication de lieux d’échanges et de partage, et le souci de publications lisibles, avec résumés pour décideurs.

Toutes les ressources relatives à cette démarche sont disponibles sur le site dédié. Eva Simon a ainsi conclu son propos en invitant les participants du séminaire à rejoindre la communauté. Pour tout contacts, l’adresse est bel.logement@gmail.com. Cette ultime intervention invite ainsi à prolonger les débats et les travaux tout en élargissant les enjeux à l’ensemble des enjeux liés au changement climatique.

[1] 7 820 communes perdent des ménages tout en consommant de l’espace, cf. Cerema 2024, Analyse de la consommation d’espace, période du 1er janvier 2009 au 1er janvier 2023, rapport d’étude.

[2] SDES, juin 2025, Besoins en logements à horizon 2030, 2040 et 2050, SDES, https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/besoins-en-logements-horizon-2030-2040-et-2050.

[3] SDES, Décembre 2023, "Les déterminants de la vacance longue durée des logements détenus par les personnes physiques", https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2023-12/databab_121_logements%20vacants_decembre2023_0.pdf

[4] La plateforme permet aux collectivités de repérer les logements vacants actuels et potentiels (notamment les passoires énergétiques en location avec une étiquette énergétique F ou G) et d'accompagner leurs propriétaires dans la sortie de la vacance ou la rénovation de leurs logements via de nombreuses ressources et fonctionnalités : https://zerologementvacant.beta.gouv.fr/

[5] Par exemple https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/patrimoine-maitrise-d-ouvrage/sobriete-fonciere-hlm-et-collectivites-relevent, https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/patrimoine-maitrise-d-ouvrage/recyclage-des-friches-urbaines-retours-d, ou encore https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/energie-environnement/optimiser-l-usage-du-foncier-hlm-l-heure-du-zan-reperes